建筑房地产业的现状与将来/孙阳升
作者:法律资料网 时间:2024-07-05 16:39:05 浏览:9513
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由于笔者有着一定的建筑、给排水专业背景,在十年多的时间里也从事过设计\施工\造价等相关工作，对中国的房地产市场曾经给予很多的关注，在这样的基础上产生了自己对房地产行业的一些思考。在政府多次对房地产市场进行调控的背景下，在高房价不符合社会道德的评价中，有人认为房地产行业是夕阳行业，其高利润，快发展的时代将一去不返。综合以上因素,笔者将在本文对房地产业的现状与将来做初步的探讨.
一、中国的房地产发展有着刚性的需求
根据统计，2009年中国的城镇化水平为百分之四十五点七，而按照中国城市规划设计研究院副总规划师王凯的说法，2020年中国的城镇化水平要达到百分之五十六，这增加的十个百分点就意味着将增加一亿多的城镇人口。而中国要达到中等发达国家水平,城镇化率将上升到百分之七十左右.根据经济学的常识，供给和需求组成了市场的基础。一亿多人口的刚性需求（尚且不包括在城镇买房的农村人口,同时不考虑投资型住房需求与改善性住房需求）市场又是如何巨大？中国又如何保证这个需求不会成为民众的诟病,答案是只有让房地产业健康持续的发展。
众所周知，中国的经济推动主要是靠三驾马车的驱动，一是出口，二是投资，三是内需。在贸易口水战尘喧嚣起之时，贸易保护主义悄然抬头之际，冀望于出口拉动经济无异于把希望冀望于别人。同样值得警惕的是投资，四万亿的资金出口除投入到基建等领域之外，谁又能保证没有流入其他领域，从而催生新一轮的通货膨胀？内需之中最能看见成效非房地产莫属，原因在于其是一可以解决千万入城务工者的就业，二是可以拉动钢铁、水泥等相关产业的发展，三还在于通过节能建筑的推广，促进新能源、环保、新材料技术的进步。
在这样的大背景下，在我看来中国的房地产至少还有二十到三十年的黄金时间。
二、中国的房地产市场不是竞争充分的市场
一个竞争充分的行业最终的利润总是趋零的，只有靠新技术的不断推动才能获取新的利润增长，这也是经济学的常识。但中国的房地产企业的高利润、高回报已经是众所周知的事实。为什么在一个市场经济国家会出现这样的局面？原因还在于垄断。
房地产的垄断有两个方面：一是政府对土地的垄断。和美国和其他国家不同，中国的土地供给只是使用权的出让，并且为了保证耕地总量限制了土地的存量供应。由于曾从事工程造价的原因，加上笔者对建筑市场的了解，笔者认为土地价格大约占了房价的百分之二十到三十不等。对土地垄断的后果就在于抬高了房屋的销售价格，催生了其他不明不白的相关费用。二是政府的政策造成了市场进入的艰难，从而一定程度上令竞争只在少量企业之间进行，这些企业可以利用天然的优势联盟控制房价。比如为了保证房地产项目的实施，对企业的注册资本做了较高的要求，对土地拍卖款的支付现在要求先支付百之五十。这样的要求对实力稍逊的企业不可谓不是一道紧箍咒。
政府调控方法的不得当也是造成房地产企业捂盘惜售的原因之一，譬如刚恢复的二手房持有五年以上出售才免税，这也直接导致了二手房交易的下降，买房者只能通过从房地产市场购买房屋。当然，这也直接导致房地产企业能够在商品房的销售中获取高额的回报。
三、中国发展趋势向好使热钱涌入中国房地产市场
中国的发展虽然颇多曲折，但仍然处在一个渐进的路上，尤其是经济领域更是如此。前不久发生的金融危机还历历在目，但奉行政府干预的中国模式让人看到了另一种希望。
虽然先前的发展以高耗能、低成本取胜，但现在调结构转型的呼声是越加的高亢，这个国家从未有过的再次充满希望。人民币升值成为大概率事件，无论政府怎样的矢口否认，就购买力而言它都严重的被低估。国外对中国前景的看好使热钱从各种渠道涌入中国，而首当其冲的就是房地产业,在这个时候房屋除了居住要求外还被额外的被赋予了投资、增值的功能。在经济高速发展期间,许多发达国家已经有了先例。
四、建筑节能技术的推广使房地产有了技术创新的基础
自笔者从事建筑行业以来，建设部从先期取消预制构件，采用现浇混凝土，到后来推行商品混凝土，又推行建筑节能，到现在强行适用保温隔热技术。每一次不管是出于建筑更加可靠还是更加环保的目的，都在一定程度令房屋建筑有了新的技术要求，从而有了新的利润增长点。
如前面所言，所有竞争行业的利润都是趋零的，只有新技术的发展才能获取新的利润增长点。做为例子的万科就是这样做的，它在全国率先推出了绿色建筑的概念，使用了大量的环保技术，一是在政策方面获得一定帮助，二是在利润方面有了新的突破。
就专业化而言，建筑房地产是一个非常巨大的市场,建筑领域的基础设施建设方兴未艾,各种国债资金\银行贷款项目\民间投资都涌入其中.上文提到的房地产也只限于住房,尚不包括商业地产等开发.我认为一个房地产律师一定要先懂得该行业的现状与内部规律。把建筑房地产行业看成夕阳行业的错误逻辑在于，一是没有认清楚其行业的本身特点，二是在没有深入的了解这个行业就轻易的放弃了对行业的兴趣。
为了能让自己在律师专业化上有所突破，同时也为了与律师群体进行建筑房地产业务上的有效探讨，我将在以后的博客写作中陆续阐述对房地产法律的自我认识，以期得到同行们的批评与指正。
南宁市人民政府办公厅关于印发《振兴南宁“创新·经济效益杯”劳动竞赛评比办法》的通知
广西壮族自治区南宁市人民政府办公厅
南宁市人民政府办公厅关于印发《振兴南宁“创新·经济效益杯”劳动竞赛评比办法》的通知
各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）：
《振兴南宁“创新·经济效益杯”劳动竞赛评比办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇〇五年九月十九日
振兴南宁“创新·经济效益杯”
劳动竞赛评比办法
振兴南宁“经济效益杯”和经济技术创新竞赛在我市已开展多年，对南宁经济发展和三个文明建设发挥了积极的促进作用。为了进一步调动全市广大职工和经营者的积极性和创造性，提高经济效益，推动我市经济建设和率先实现跨越式发展、为服务中国—东盟博览会，建设大南宁做出新贡献，现修订振兴南宁“创新·经济效益杯”竞赛评比办法。
一、评比范围
南宁市区内所有工业、交通、商贸、建设等企业，均可参加竞赛评比。
二、竞赛评比项目
（一）经济效益杯
金杯20个，银杯20个，铜杯20个，鼓励杯若干个。
1、考核指标
以当年财务年报经济技术指标为主要考核依据。具体考核指标如下表：
序号
考核指标（%）
企业考核标准
标准分
工业
商贸
建设
交通
其他
1
社会贡献率
25
20
25
20
25
20
2
实际销售利税率
5
5
5
5
5
15
3
资本保值增值率
110
110
110
108
110
20
4
总资产报酬率
7
8
5
5
7
15
5
资产负债率
70
80
80
60
70
10
6
成本费用利润率
1.5
2
1.3
15
1.8
10
7
全员劳动生产率
（万元/人）
2.4
12
2.5
5
2.5
10
2、企业当年有下列情况之一的，不得参加夺杯：
（1）发生重大质量事故、重大设备事故、特大交通事故和工伤死亡事故超标的，或在年度财务报表审计税务检查中发现重大问题，受到通报批评的 ；
（2）严重违反国家有关法律、法规的；
（3）企业领导班子成员有重大违纪违法行为的。
3、评比办法
（1）采取百分制打分的办法，标准分合计为100分，总得分80分以上方可进入夺杯评比范围。
（2）实行加减分计算的办法：
＜1＞上表1—7项考核指标加减分额分别为：
第1项每增、减一个百分点加减2分；
第2、3项每增、减一个百分点加减1.5分；
第4项每增、减一个百分点加减1分；
第5项每减、增一个百分点加减1分；
第6项每增、减2个千分点加减1分；
第7项每增、减工业5千元/人、商贸1万元/人、交通1万元/人、建设1.5万元/人加减2分。
每项最高最低得分为正负100分。
＜2＞被确认为市级名牌产品或建设工程获市级优质工程奖、商贸和交通企业获市级优质文明服务奖的加5分；自治区（部）级名牌产品或建设工程获自治区（部）级优质工程奖、商贸和交通企业获自治区（部）级优质文明服务奖的加10分；被确认为全国名牌产品或建设工程获全国优质工程奖、商贸和交通企业获全国优质文明服务奖的加20分。
＜3＞企业年实现利润总额50万元以上（含50万元）给予加分。加分办法：实现利润总额（以万元为单位）×系数0.04=实际得分。此项最高加分不超过50分。
＜4＞企业当年实现利税总额比上年每增长百分之一加1分。此项最高加分为100分。
以上＜1＞＜2＞＜3＞＜4＞项得分相加为总得分。
＜5＞市劳动竞赛委员会办公室按照各县、区，各行业、系统参赛企业的比例和对南宁经济发展的贡献情况分配奖励评选名额。各县、区，各行业、系统按企业实际得分的高低排列，推荐金、银、铜杯候选单位；按企业扭亏成效和减亏幅度推荐鼓励杯候选单位，提交市劳动竞赛委员会评定，报市委、市政府审批。
4、奖励办法及资金来源
（1）凡评上金、银、铜杯的企业，均给予奖励。奖金以企业当年实现的利润为基数计提，列入成本（不包括中央企业）。
（2）奖金提取比例：金杯奖按本企业实现利润的1.8%；银杯奖按本企业实现利润的1.5%；铜杯奖按本企业实现利润的1.2%。具体奖金额按市财政局、市劳动竞赛委员会办公室核审数额发放。
奖金分配原则：获奖金额在领导班子成员中按贡献大小分配，副职奖金额为正职的60—80%。厂长（经理）兼书记者，在原正职的标准上再增加20%。
（3）实行年薪制的企业分别按获金、银、铜杯奖等级增加年薪1.8%、1.5%、1.2%，不再按企业实现利润提取奖金。
企业职工的奖励由企业自行确定。
（4）评上金杯奖和银杯奖的企业厂长（经理）、书记（或专职副书记）、工会主席经职代会审议同意，可同时申报南宁市优秀（先进）厂长（经理）、南宁市优秀（先进）党组织书记、南宁市优秀（先进）工会主席。由县、区、行业审核，报市劳动竞赛委员会进行评审，经市委、市政府审批后，授予相应称号。
（5）连续三年获得金杯奖的企业，由市委、市政府授予“南宁市明星企业”称号，并给予该企业厂长（经理）、书记、工会主席各奖励一次性奖金10000元。
（6）设竞赛优秀组织工作一等奖2名，二等奖3名，三等奖5名，奖励在竞赛组织工作中做出成绩的县区、行业、系统的竞赛组织部门。获竞赛优秀组织工作奖的单位，一等奖2000元，二等奖1500元，三等奖1000元。
（7）奖励竞赛“优秀组织者”200名，给予荣誉和物质奖励。
5、获奖企业凡经审计发现弄虚作假的，除扣回全部获奖金额、撤销荣誉称号外，对厂长（经理）、书记给予通报批评，情节严重者按有关规定严肃查处。
（二）经济技术创新竞赛（优胜单位20个，优秀合理化建议实施项目和优质服务品牌20个）
1、评比条件
（1）工交企业完成或超额完成以效益为主的全年各项经济指标计划的；或同比有较大增长的；或减亏、控亏取得明显成效的；
（2）商贸、旅游企业诚信经营，优质服务，文明待客，依法经商，严格执行国家有关产品质量、计量、物价及消费者权益保护等法律、法规和政策；或获自治区、部级优质文明服务奖的；
（3）市政、城建企业在重点工程建设中文明施工、安全施工，在工程质量、施工速度创新记录的，或获自治区、部级优质工程奖的；
（4）行业系统的企业参赛率达80%以上，各项经济指标完成较好的；
（5）全年无重大质量事故、重大设备事故、特大交通事故和工伤死亡事故超标的。
（三）南宁市十佳员工（包括技术革新能手、操作能手、开发新产品能手、服务创新明星等，同时推荐为劳动模范和五一劳动奖章获得者候选人）
1、经济技术创新能手（包括技术革新能手、操作能手、开发新产品能手）。在实施合理化建议项目、技术革新、创造发明、开发新产品、推广新技术、新工艺等方面进行技术攻关成效显著的；或在市级以上技术比赛、岗位练兵、技术比武中成绩优秀的。
2、服务创新明星。诚信经营，优质服务，文明用语，真诚待客，态度热情，熟悉业务，服务技能熟练，形成特色服务，品牌服务的；或在市级以上技术比赛、岗位练兵、技术比武中成绩优秀的。
获得南宁市十佳员工由市委、市政府颁发荣誉证书，给予一次性5000元奖励。
三、竞赛要求
（一）各县、区，各行业、系统积极做好组织指导工作。要将振兴南宁 “创新·经济效益杯”竞赛与经济体制改革和生产经营计划结合起来，制定本系统的劳动竞赛方案，开展本系统的劳动竞赛，发动企业为完成年度的各项经济工作目标，为市委、市政府提出的三个突破和三个百亿目标，服务中国—东盟博览会、建设大南宁冲刺立功。
（二）为了确保完成年度生产经营目标，各企业要结合本单位生产经营的实际情况，大力开展增产增效、扭亏增盈、群众性的合理化建议、确保安全等多种形式的竞赛活动，激发广大职工主人翁责任感和使命感，为全面完成年度的企业工作目标而努力奋斗。
（三）工交企业在进行企业改革改制工作的同时，要通过开展劳动竞赛，下大气力抓好企业转换经营机制，认真开展以技术创新、产品创新、管理创新、方法创新、环保创新为主要内容的经济技术创新竞赛活动，实施开发新产品、创名牌发展战略，内抓质量成本，外抓市场营销，千方百计提高企业经济效益。
（四）商贸、旅游企业要开展优质服务月活动，推动服务品牌创建。以优质服务为切入点，开展以“三新”为主要内容（即服务模式创新、服务功能创新、服务特色创新）的“争当职业明星，争创服务品牌”竞赛，突出规范服务、星级服务、品牌服务，树立首府“窗口”新形象。
（五）市政、城建企业要以“136”工程为主体，以重点工程为舞台，开展“增光杯”劳动竞赛，针对承建工程的重点、难点、急点，发动组织广大职工献计献策，依托技术创新，促进重点工程建设，为南宁市面貌的改变做出新贡献。
（六）各企业要继续开展“安康杯”竞赛，在抓生产经营的同时，加强安全生产管理和劳动保护工作，消灭事故隐患，确保生产安全。
四、奖励和表彰
各项奖项由企业申报，经县、区、行业审查鉴定，向市劳动竞赛办公室推荐，市劳动竞赛委员会审核评比。市委、市政府对竞赛活动优胜单位，项目和个人给予奖励和表彰。
最高人民法院关于转发财政部《关于重申国家罚没收入一律上缴国库的通知》的通知
最高人民法院
最高人民法院关于转发财政部《关于重申国家罚没收入一律上缴国库的通知》的通知
1985年4月13日，最高人民法院
各省、自治区、直辖市高级人民法院、解放军军事法院、铁路运输高级人民法院：
现将财政部（85）财预字第47号《关于重申国家罚、没收入一律上缴国库的通知》转发给你们，请按通知规定的精神，立即组织力量对所属各级人民法院尚未处理的罚款和没收的财物进行彻底清点，造册登记。依照规定变价后如数上缴国库，不得自行提成和留用。并请将检查清理情况于6月20日前报最高人民法院。
附：财政部关于重申国家罚没收入一律上缴国库的通知 （85）财预字第47号
各省、自治区、直辖市财政厅（局），沈阳、大连、哈尔滨、西安、武汉、广州、重庆市财政局，高法院、高检院、公安部、海关总署、国家工商行政管理局、物价局、海洋局、文物局、交通部、林业部、建设部、农牧渔业部、卫生部、铁道部、经贸部、司法部及其他有关部委局，中国人民银行总行、中国银行、中央总金库，加发：南京市财政局：
各级政法机关和行政执法机关依法收缴的罚没款和没收物资变价款，都应作为罚没收入如数上缴国库的问题，国务院、中纪委早有明确指示。财政部根据国务院、中纪委的指示精神，于1982年又以（82）财预字第91号、78号通知《关于罚没财物管理办法》和《关于追回赃款赃物的财务处理办法》，对有关问题作了具体规定。据了解，全国大多数地区和部门贯彻执行了国务院、中纪委的指示和上述两个具体规定，把各项罚没收入及时足额地上缴国库。据反映，也有少数地区和部门，擅自截留应上缴国库的罚没收入，乱搞计划外基建，乱买高级设备和消费品，滥发奖金，请客送礼，个别单位甚至乱拿乱借或低价私分罚没物资。这不仅在经济上给国家造成损失，更严重的是腐蚀了一些干部，给国家执法机关造成不良的政治影响。这种新的不正之风，必须坚决制止，立即纠正。根据中央和国务院领导同志指示精神，现对有关规定再重申如下：
一、认真整顿和清理查处经济案件的罚款和没收的财物。
中央纪委1982年7月14日中纪〔1982〕31号《关于纠正当前处理经济犯罪案件中存在的‘重罚轻刑’现象通知》中规定：“各地区、各部门自收到本通知之日起，应责成有关单位对尚未处理的罚款和没收的财物都要立即进行彻底清点、造册登记，依照规定变价后如数上缴国库。任何部门单位和个人一律不得自行提成和留用。”各级财政部门要在政府统一领导下，会同审计机关再次认真督促检查，彻底整顿和清理罚款和没收的财物，对应交未交的罚没收入，应及时足额地收缴入库；已经挪用的，原则上要如数追回，“贪赃枉法”的，要报告领导机关依法严肃处理。
二、各项罚没收入，一律上缴国库，任何地区、部门和单位都不得坐支截留。1982年7月国务院常务会议原则同意的东南沿海三省第三次打击走私工作会议情况汇报中指出：现行的对走私、投机倒把案件的罚没收入提成和奖励办法，执行中弊病很多，使一些单位滋长了本位主义“向钱看”的倾向，有的对应该法办的“以罚代刑”，有的滥发奖金和私分赃物，使一些干部职工受到腐蚀。为了杜绝这些流弊，各项罚没收入一律上缴财政，办案部门不得自行提成和坐支截留，其所需的办案费用，由财政部门另行专项拨付（见国务院办公厅〔1982〕第10号参阅文件）。各地区、各部门、各单位都要认真贯彻执行国务院上述指示，和随后经国务院批准由财政部制发的《关于罚没财物管理办法》的具体规定。重申，各级公安、检察、法院等政法机关和海关、工商管理、物价、交通等行政执法机关依法处理走私贩私、投机倒把、违反物价管理、治安管理、交通管理等案件，依法收缴的罚没款和罚没物资变价款，都必须作为罚没收入及时足额地上缴国库，各有关部门和单位，都不得自行提成、截留或坐支（海关总署按国务院国发〔1984〕167号文件办理，下同）。依法追回贪污盗窃等案件的赃款和赃物变价款，除依法归还原主部分外，也都要如数上缴国库。对于屡催不缴的，各级财政部门除报告领导机关严肃处理外，有权从其行政事业经费中扣缴。
三、依法没收的各种物资，任何部门、任何人都不得私自动用。各级政法机关和行政执法机关对于依法收缴保管的各种物资，必须严格按照财政部《关于罚没财物管理办法》有关罚没财物的处理原则的规定进行处理。即属于商业部门经营范围的商品，一律交由指定的国营商业单位负责变价处理，不得内部处理。商业部门对经销的罚没物资，也必须纳入正常销售渠道投入市场，不准内部处理；属于金银、有价证券、文物、毒品等物资，应及时交由专管机构或专营企业收兑或收购。凡是乱拿、乱借或低价私分罚没物资的，应以“贪赃枉法”论，必须依法追究责任，进行严肃处理。
四、因办案需要增加的费用，应由财政机关核实退库，不得自行坐支留用。打击经济领域和其他领域犯罪活动，是各级政法机关和行政执法机关的职能和任务，其办案所需费用，包括正常的办案费用，国家预算都已有安排。有的执法机关，如海关、工商行政管理机关，由于侦缉调查任务较重，还要支付告发检举人奖金等，因此，除正常行政事业经费外，财政部《关于罚没财物管理办法》规定：因办案需要增加的费用，由案件主办单位定期编报用款计划，由财政机关核准后，在入库的罚没收入的20％至30％以内掌握退库，统一安排使用，以弥补正常经费的不足。但是，办案费用，必须由财政机关统一掌握退库核拨，不得从罚没收入中自行坐支留用。否则，不仅造成预算执行的紊乱，而且脱离财政监督和制约，容易产生流弊。各地如有自行坐支留用的，应即按国家统一规定改过来。坚持“收支两条线”的原则。至于公安等机关因参加查缉走私等案件需要增加的办案费用补助，由案件主办单位（海关或工商管理等部门）从财政机关核拨的办案费用中酌情分拨。公安等联合办案单位，不与财政机关直接发生办案费用的领拨关系。
各级政法机关和行政执法机关的罚没收入按规定全部上缴国库后，各级财政机关对于不另外领取办案费用的执法机关，应在贯彻国务院关于节俭压缩行政经费的原则下，在安排经费支出预算时，要考虑这些执法机关的业务特点，对其办案所需的、必不可少的经费予以妥善安排。
以上各点，请各省、自治区、直辖市财政部门、审计机关、中央各政法机关和行政执法机关，根据国务院、中纪委的指示精神以及我部有关制度办法，迅速布置并做好整顿和清理检查工作。有关检查情况，请于6月底以前报财政部，以便汇总报告中央和国务院。
1985年4月3日
