开发商逾期交房的违约责任分析
陈宁
（一）关于交房的条件及时间点
开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。
（二）违约金的确定标准
1、商品房买卖合同有约定的，从其约定
商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。
2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准
租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。
（三）以租金标准支付违约金的法理基础
由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。
（四）免责事由
免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
广西壮族自治区实施《中华人民共和国招标投标法》办法
广西壮族自治区人大常委会
广西壮族自治区实施《中华人民共和国招标投标法》办法
（2004年3月26日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2004年3月26日广西壮族自治区人民代表大会常务委员会公告十届第15号公布 自2004年7月1日起施行）
第一条 为了实施《中华人民共和国招标投标法》，结合本自治区实际，制定本办法。
第二条 在本自治区行政区域内进行招标投标活动，适用本办法。
第三条 县级以上人民政府发展和改革行政主管部门负责本行政区域内招标投标工作的指导和协调。
县级以上人民政府有关行政监督部门依照国务院和自治区人民政府规定的职责分工，对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为。
第四条 任何单位和个人有权向有关行政监督部门举报招标投标活动中的违法行为。
第五条 工程建设项目属于关系社会公共利益、公共安全的基础设施项目、公用事业项目，使用国有资金投资项目，国家融资项目，或者使用国际组织、外国政府资金的项目的，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
前款规定以外的其他工程建设项目，是否招标或者选择何种招标方式，由项目法人自主决定。
第六条 关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目包括：
（一）煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目；
（二）铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目；
（三）邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目；
（四）防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目；
（五）道路、桥梁、涵洞、隧道、护坡、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目；
（六）生态环境保护项目；
（七）其他基础设施项目。
第七条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目包括：
（一）供水、供电、供气、供热、燃气、园林、绿化、路灯照明等市政工程项目；
（二）科技、教育、文化项目；
（三）体育、旅游项目；
（四）卫生、社会福利项目；
（五）商品住宅，包括经济适用住房项目；
（六）其他公用事业项目。
第八条 使用国有资金投资项目包括：
（一）使用各级财政预算资金的项目；
（二）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目；
（三）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目；
（四）使用国有资金投资的其他项目。
第九条 国家融资项目包括：
（一）使用国家发行债券所筹资金的项目；
（二）使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目；
（三）使用国家政策性贷款的项目；
（四）国家授权投资主体融资的项目；
（五）国家特许的融资项目。
第十条 使用国际组织或者外国政府资金的项目包括：
（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；
（二）使用外国政府及其机构贷款资金的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。
第十一条 本办法第五条第一款规定必须进行招标的项目中，按照国家有关规定需要履行项目审批手续且具有下列情形之一的，经批准可以不进行招标：
（一）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；
（二）利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；
（三）建设项目的勘察、设计，采用特定专利或者专有技术的，或者其建筑艺术造型有特殊要求的；
（四）承包商、供应商或者服务提供者少于3家，不能形成有效竞争的；
（五）法律法规规定的不适宜招标的其他情形。
国务院发展和改革行政主管部门确定的国家重点项目不进行招标的，应当经国务院发展和改革行政主管部门批准；自治区人民政府确定的地方重点项目不进行招标的，应当经自治区人民政府批准。
全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位且需要审批的工程建设项目不进行招标的，应当经项目审批部门批准；但项目审批部门只审批立项的，由有关行政监督部门批准。
第十二条 不需要履行项目审批手续但依法必须进行招标的工程建设项目，有本办法第十一条第一款规定情形之一的，经报有关行政部门备案后可以不进行招标。
第十三条 全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，以及国务院发展和改革行政主管部门确定的国家重点建设项目和自治区人民政府确定的地方重点建设项目，应当公开招标；有下列情形之一的，经本办法第十一条规定的审批部门批准，可以进行邀请招标：
（一）因技术复杂、专业性强，只有少数几家具备资质条件的潜在投标人可供选择的；
（二）涉及专利权保护的；
（三）受自然地域条件限制的；
（四）重要设备的规格，事先难以确定的；
（五）拟公开招标费用与项目价值相比，不值得公开招标的；
（六）法律法规规定的不适宜公开招标的其他情形。
第十四条 招标活动由招标人或者其委托的招标代理机构依法组织进行。
招标人具备国家规定的自行招标条件的，可以自行办理招标事宜；不具备国家规定的自行招标条件的，应当委托具有招标代理资格的招标代理机构办理招标事宜。
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法关于招标人的规定。
招标代理机构管理办法，由自治区人民政府根据国家有关规定另行制定。
第十五条 招标活动应当按照下列程序进行：
（一）依法必须进行招标的工程建设项目按有关规定办理项目审批手续；
（二）编制招标文件；
（三）发布招标公告或者投标邀请书；
（四）采取资格预审的，按照有关规定对潜在投标人进行资格审查；
（五）发售招标文件；
（六）根据需要，组织现场踏勘；
（七）应投标人要求，澄清招标文件有关问题；
（八）接受投标文件；
（九）按照招标文件要求的方式和金额，接受投标人提交的投标保函或者投标保证金；
（十）组建评标委员会；
（十一）开标；
（十二）评标；
（十三）定标；
（十四）发中标通知书；
（十五）返还投标保证金；
（十六）应招标人要求，中标人交付履约保证金；
（十七）签订合同；
（十八）向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面总结报告。
第十六条 依法必须招标的项目，需要履行项目审批手续的，招标人在报送项目可行性研究报告时，应当将招标范围、招标方式、招标组织形式和发包初步方案等有关招标的内容报送项目审批部门核准。
项目审批部门依据法定权限和程序，对招标人报送的有关招标的内容提出核准或者不予核准的意见后，应当在5日内向有关行政监督部门通报有关核准的内容。
经核准的内容需要变更的，招标人应当到原项目审批部门重新办理核准手续。
第十七条 招标人采用公开招标方式的，应当依法在指定的媒介发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。
招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
第十八条 招标公告或者投标邀请书应当载明下列内容：
（一）招标人的名称和地址；
（二）招标项目的性质、内容、规模和资金来源；
（三）招标项目的实施地点和时间；
（四）获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；
（五）投标人的资格条件和要求。
第十九条 招标人采取资格预审的，应当将资格预审条件、标准、淘汰方法载入资格预审文件。
招标人应当按照资格预审文件载明的资格条件对潜在投标人进行资格审查。法律法规对潜在投标人的资格条件有规定的，依照其规定。
第二十条 经资格预审后，招标人应当将资格预审结果书面通知所有申请参加资格预审的潜在投标人。
招标人应当在书面通知中告知资格预审合格的潜在投标人获取招标文件的时间、地点和方法；向资格预审不合格的潜在投标人说明其未通过资格预审的理由。
第二十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。
招标文件应当包括以下主要内容：
（一）投标须知，包括招标人名称、项目概况、招标范围、投标人资格条件、投标文件编制要求、投标报价说明、递交投标文件的方式、投标地点和截止时间、投标有效期、评标标准和方法等；
（二）技术要求，包括主要设备、材料、主要技术参数、技术规范、工艺设计及施工组织方案等；
（三）商务要求，包括投标报价及计算公式、价格分析等；
（四）合同要求，包括合同标准格式、通用条款、专用条款等；
（五）附件，包括图纸目录、格式附录等；
（六）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单。
第二十二条 招标人不得以获得本地区、本行业奖项作为投标条件或者以不合理的地域、行业、所有制等条件限制、排斥潜在投标人。
第二十三条 招标人可以自行决定是否编制标底。编制标底的，标底应当密封保存，开标前不得泄露。参与标底编制的所有人员，负有保密责任。
一个招标项目只能编制一个标底。
第二十四条 招标人出售招标文件或者资格预审文件时，只能向投标人或者潜在投标人收取印制文件所需的工本费。
第二十五条 投标人必须具备招标文件规定的资格条件。国家另有规定的，从其规定。
投标人不具备国家规定的或者招标文件规定的资格条件的，其投标应当作为废标处理。
第二十六条 投标人应当对提交的预审文件、投标文件中的有关资料的真实性负责。
第二十七条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金一般不得超过投标总价的2％，最高不得超过50万元人民币。
投标人应当按照招标文件要求的方式和金额，将投标保函或者投标保证金随投标文件提交给招标人。
招标人收取投标保证金的，对未中标人交纳的投标保证金应当于中标通知书发出之日起5日内退回；对中标人交纳的投标保证金应当于合同签订之日起5日内退回。
第二十八条 投标人不得有下列相互串通投标报价的行为：
（一）投标人之间相互约定抬高或者压低投标报价；
（二）投标人之间相互约定，在招标项目中分别以高、中、低价位报价；
（三）投标人之间先进行内部竞价，内定中标人，然后再参加投标；
（四）投标人相互串通投标报价的其他行为。
第二十九条 投标人与招标人不得有下列相互串通投标的行为：
（一）招标人在开标前开启投标文件，并将投标情况告知其他投标人，或者协助投标人撤换投标文件，更改报价；
（二）招标人向投标人泄露标底；
（三）招标人与投标人约定，投标时压低或者抬高标价，中标后再给投标人或者招标人额外补偿；
（四）招标人预先内定中标人；
（五）其他串通投标行为。
第三十条 投标人不得利用挂靠其他单位，或者从其他单位通过转让、租赁方式获取资格、资质证书，或者由其他单位及其法定代表人在投标人编制的投标文件上加盖印章和签字等以他人名义投标的手段参与投标。
第三十一条 投标文件有下列情形之一的为废标：
（一）密封不符合招标文件要求的；
（二）未加盖投标人公章或者授权人印鉴的；
（三）未按照招标文件规定格式编写或者关键字迹模糊不清的；
（四）提交两份或者两份以上内容不同的投标文件的；
（五）除招标文件规定提交备选投标方案外，同一招标项目有两个或者两个以上报价，且未声明哪一个有效的；
（六）未能对招标文件作出实质性响应的；
（七）法律、法规和招标文件规定的其他情形。
投标作废标处理的，应当制作记录，并在评标报告中予以说明。
第三十二条 招标人应当在招标文件确定的地点及提交投标文件截止时间的同一时间公开主持开标，并邀请所有投标人参加。投标人不参加开标的，不得对开标结果提出异议。
第三十三条 开标应当按照下列程序进行：
（一）宣布在提交投标文件截止时间前收到的投标文件数量；
（二）宣布开标纪律、开标人员名单、评标标准和方法；
（三）确认投标人是否到场；
（四）检查并确认投标文件密封是否完好并符合招标文件的要求；
（五）开启密封完好且符合招标文件密封要求的投标文件；
（六）宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他内容；
（七）设有标底的，公布标底；
（八）制作开标过程记录。
第三十四条 投标人对标底有异议的，应当自标底公布之日起3日内向有关行政监督部门提出，有关行政监督部门应当组织复核。复核结果误差在±3％以内的，按原标底进行评标、定标；误差在±3％以上的，按复核结果评标、定标。
复核费用由提出异议的投标人先行支付。经复核，按原标底进行评标、定标的，复核费用由提出异议的投标人支付；按复核结果评标、定标的，复核费用由招标人支付，有关行政监督部门应当自复核结果确定之日起5日内退回提出异议的投标人先行支付的复核费用。
第三十五条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标活动应当在严格保密的情况下进行。
第三十六条 评标应当按照下列程序进行：
（一）招标人宣读有关评标纪律；
（二）确定评标委员会主任委员；
（三）审查投标文件；
（四）根据需要，要求投标人澄清投标文件中含义不明确的问题；
（五）推荐中标候选人或者确定中标人；
（六）通过评标报告并送达招标人。
第三十七条 评标委员会的专家成员，不得少于评标委员会成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员由招标人采取随机抽取或者直接确定的方式在评标专家库中确定。一般招标项目，应当采取随机抽取的方式；特别复杂或者有特殊要求的招标项目，采取随机抽取方式确定的专家难以胜任的，可以由招标人直接确定，直接确定的人数不得超过评标专家总人数的四分之一。
评标专家库由自治区人民政府有关部门或者依法成立的招标代理机构根据有利于打破地区封锁、实现评标专家资源共享的原则，按照国家有关规定组建和管理。自治区人民政府根据招标工作发展需要，可组建跨部门、跨地区的综合性评标专家库。
第三十八条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人；
（二）投标人主要负责人的近亲属；
（三）项目主管部门或者行政监督部门的人员；
（四）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的人员；
（五）曾因在招标投标活动中从事违法行为而受过行政处罚或者刑事处罚的人员；
（六）与投标人有其他利害关系的人。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。招标人应当负责对评标委员会成员是否有前款规定的情形进行审查。
第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法进行评标。在评标时，评标标准和方法不得修改和补充。
评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者法律、法规允许的其他评标方法。经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。
第四十条 评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一个基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。
第四十一条 评标委员会否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决所有投标。
依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
第四十二条 招标人设有标底的，评标时应当参考标底，但不得作为评标的唯一依据。
第四十三条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出有评标委员会全体成员签字的书面评标报告。
评标报告包括下列主要内容：
（一）基本情况；
（二）开标记录；
（三）评标委员会成员名单；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）经评审的价格或者评分比较一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（十）澄清、说明、补正事项纪要。
第四十四条 评标委员会完成评标后，应当向招标人推荐不超过3名的有排序的合格中标候选人。
第四十五条 招标人根据评标委员会提出的书面评标报告在中标候选人中确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。
第四十六条 依法必须进行招标的项目，招标人应当确定评标委员会推荐的排名第一的中标候选人为中标人。
排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。
第四十七条 招标人不得向中标人提出压低报价、增加工作量、缩短工期或者其他违背中标人意愿的要求，以此作为发出中标通知书和订立合同的条件。
第四十八条 招标人应当自评标结束之日起7日内确定中标人，并向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第四十九条 依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，并附评标报告和中标人的投标文件。
第五十条 违反本办法第十一条或者第十二条规定，必须进行招标的项目未经批准或者备案，擅自不进行招标的，依照《中华人民共和国招标投标法》第四十九条规定处理。
第五十一条 违反本办法第十三条规定，应当公开招标的项目未经批准擅自进行邀请招标的，由有关行政监督部门责令限期改正。
第五十二条 评标委员会成员违反本办法规定，有下列情形之一的，评标无效，招标人应当依法重新进行评标或者重新进行招标：
（一）评标委员会成员应当回避而参与评标的；
（二）未按照招标文件规定的评标标准和方法评标的；
（三）评标委员会成员在评标过程中有违法行为，且影响评标结果的。
第五十三条 有关行政监督部门的工作人员违反本办法规定，在对招标投标活动实施监督的过程中，徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 本办法自2004年7月1日起施行。2002年1月21日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修正的《广西壮族自治区建设工程施工招标投标管理条例》同时废止。
