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深圳市教育局关于印发《深圳市教育局行政许可实施办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 05:09:44  浏览:9388   来源:法律资料网
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深圳市教育局关于印发《深圳市教育局行政许可实施办法》的通知

广东省深圳市教育局


深圳市教育局关于印发《深圳市教育局行政许可实施办法》的通知
(2005年11月9日)

深教〔2005〕455号

   《深圳市教育局行政许可实施办法》已经市政府同意,现予印发施行。
  

深圳市教育局行政许可实施办法
(共4项)

   编 号  行政许可事项
    1    举办民办学校,设立中等职业学校
    2    设立面向社会招生的成人教育办学机构
    3    面向社会招生的成人教育办学机构重大变更
    4    全市高级中学教师、中等职业学校教师、中等职业学校实习指导教师资格认定
  

01号许可事项:举办民办学校,设立中等职业学校

   一、行政许可内容
   在深圳筹设、设立民办普通高中;筹设、设立中等职业学校。
   二、设定行政许可的法律依据
   (一)《中华人民共和国民办教育促进法》(2002年12月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)第十一条;
   (二)《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》(2004年3月5日国务院令第399号发布)第十七条;
   (三)《中华人民共和国教育法》(1995年3月18日第八届全国人民代表大会第三次会议通过)第二十七条。
   三、行政许可数量及方式
   无数量限制,符合条件即予许可。
   四、行政许可条件
   (一)筹设民办普通高中
   1.举办者和资金来源合法且材料齐备,即予许可;
   2.申请筹设民办普通高中有下列情形之一的,审批机关不予批准,并书面说明理由:
   (1)举办民办学校的社会组织或者个人不符合法律、行政法规规定的条件,或者实施义务教育的公办学校转为民办学校的;
   (2)向学生、学生家长筹集资金举办民办学校或者向社会公开募集资金举办民办学校的。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》第十六条。
   (二)设立民办普通高中
   1.有学校章程,并包括以下主要事项:
   (1)学校的名称、地址;
   (2)办学宗旨、规模、层次、形式等;
   (3)学校资产的数额、来源、性质等;
   (4)理事会、董事会或其他决策机构的产生方法、人员构成、任期、议事规则等;
   (5)学校的法定代表人;
   (6)出资人是否要求取得合理回报;
   (7)学校自行终止的事由;
   (8)章程修改程序。
   2.民办学校只能使用一个名称。民办学校的名称应当符合有关法律、行政法规的规定,不得损害社会公共利益;
   3.申请正式设立民办学校有下列情形之一的,审批机关不予批准,并书面说明理由:
   (1)举办民办学校的社会组织或者个人不符合法律、行政法规规定的条件,或者实施义务教育的公办学校转为民办学校的;
   (2)向学生、学生家长筹集资金举办民办学校或者向社会公开募集资金举办民办学校的;
   (3)不具备相应的办学条件、未达到相应的设置标准的;
   (4)学校章程不符合上述规定要求,经告知仍不修改的;
   (5)学校理事会、董事会或者其他决策机构的人员构成不符合法定要求,或者学校校长、教师、财会人员不具备法定资格,经告知仍不改正的。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》第十四条、第十五条、第十六条。
   (三)筹设中等职业学校
   1.申报材料齐全,真实有效;
   2.教育机构资产及经费产权清晰,来源清楚;
   3.拟定学校名称符合以下规定:
   (1)学校名称为:实施学历教育的中等职业学校,名称为“字号+职业技术学校”;
   (2)字号应当由两个以上的汉字组成。可以使用本地或者异地的地名作字号,但不得使用县以上(含县)行政区划名称作字号;
   (3)学校名称前应冠以教育机构审批机关所属行政区划名称或地名。名称前冠以市辖区的名称或地名时,应当与所在市的行政区划名称连用;
   (4)一般不使用和恢复解放前的旧校名,因特殊情况需要的应报省教育行政部门批准;
   (5)筹设教育机构需在校名后冠以“(筹设)”字样。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法》第十二条、第十三条;《广东省社会力量举办中等职业教育和非学历教育管理办法(试行)》(粤教职〔2001〕60号附件1)第十二条。
   (四)设立中等职业学校
   1.有学校章程和必须的管理制度;
   2.须配备有较高思想政治素质和较强管理能力,熟悉职业教育的学校领导;校长应具有从事3年以上教育教学工作的经历,校长及教学副校长须具有本科以上学历和高级专业技术职务,其他校级领导应具有本科以上学历和中级以上专业技术职务;
   3.有必要的教育教学和管理等工作机构;
   4.有基本的办学规模,学校学历教育在校生960人以上;
   5.有与学校办学规模相适应、结构合理的专兼职教师队伍;专任教师一般不少于55人,专业课教师数应不低于本校专任教师数的50%;每个专业至少应配备具有相关专业中级以上专业技术职务的专任教师2人;
   6.有与办学规模和专业设置相适应的校园、校舍和设施:
   校园(不含教职工宿舍和相对独立的附属机构)占地面积:不少于2万平方米(约30亩);
   校舍(不含教职工宿舍和相对独立的附属机构)建筑面积:不少于1.5万平方米;
   体育用地:须有200米以上环型跑道的田径场,有满足教学和体育活动需要的其他设施和场地;
   图书馆和阅览室:要适应办学规模,满足教学需要;印刷图书按学生人均不少于30册,报刊种类100种以上;教师阅览(资料)室和学生阅览室的座位数应分别按不低于教职工总数的20%和学生总数的10%设置;
   必须具有与专业设置相匹配、满足教学要求的实验、实习设施和仪器设备;设施和仪器设备要规范、实用,并要有与所设专业相适应的校内实习基地和相对稳定的校外实践活动基地;
   要具备能够应用现代教育技术手段,实施现代远程职业教育教学与管理信息化所需的软、硬件设施、设备;
   7.具有符合国家和地方教育行政部门要求的教育教学条件;
   8.学校所需基本建设投资和正常教学等各项工作所需的经费,须有稳定、可靠的来源和切实的保证;开办资金应不少于200万元;
   9.申请正式设立中等职业学校有下列情形之一的,不予批准:
   (1)使用多个名称的;
   (2)学校名称不符合有关法律、行政法规的规定,损害社会公共利益的:
   冠以“中国”、“全国”、“中华”、“国际”、“粤港澳”、“粤港”、“粤澳”等字样;
   有损于国家、社会公共利益的,违背社会道德风尚,带有封建迷信色彩的;可能对公众造成欺骗或者误解的;
   政党名称、党政军机关名称、人民团体名称、社会团体名称、事业单位名称及宗教界的寺、观、教堂(佛、道教的寺、观,伊斯兰教的清真寺,天主教、基督教的教堂)名称;
   已被撤销的教育机构的名称;
   (3)举办学校的社会组织或者个人不符合法律、行政法规规定的条件;
   (4)向学生、学生家长筹集资金举办学校或者向社会公开募集资金举办学校的;
   (5)不具备相应的办学条件、未达到相应的设置标准的;
   (6)学校章程不符合规定要求,经告知仍不修改的;
   (7)学校理事会、董事会或者其他决策机构的人员构成不符合法定要求,或者学校校长、教师、财会人员不具备法定资格,经告知仍不改正的。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》第十五条、第十六条;《教育部关于印发〈中等职业学校设置标准(试行)〉的通知》;《广东省社会力量举办中等职业学校设置标准(试行)》(粤教职〔2001〕60号附件2)。
   五、申请材料
   (一)申请筹设民办普通高中,举办者应当向审批机关提交下列材料:
   1.申办报告,内容应当包括:举办者、培养目标、办学规模、办学层次、办学形式、办学条件、内部管理机制、经费筹措与管理使用等(原件1份,举办者盖章);
   2.《深圳市民办学校申报筹设审批表》(原件3份);
   3.举办者的个人身份证或企业营业执照、非企业单位登记证(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   4.会计师事务所出具的载明资产来源、资金数额和产权的验资报告(原件1份);
   5.属捐赠性质的校产须提交捐赠协议,载明捐赠人的姓名、所捐资产的数额、用途和管理方法或相关有效证明文件(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章)。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法》第十二条。
   (二)申请正式设立民办普通高中,举办者应当向审批机关提交下列材料:
   1.筹设批准书(原件1份,举办者盖章);
   2.筹设情况报告(原件1份,举办者盖章);
   3.《深圳市民办学校申报设立审批表》(原件3份);
   4.学校章程、首届学校理事会、董事会或其他决策机构组成人员名单(原件各1份,各成员签字,举办者盖章);
   5.会计师事务所出具的学校资产验资报告(原件1份);
   6.校长、教师、财会人员资格证明文件:
   (1)校长身份证、学历证明、资格证明、聘用合同、工作简历证明(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   (2)教师身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   (3)财会人员身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章)。
   (三)具备办学条件,达到设置标准的,可以直接申请正式设立,举办者应当向审批机关提交下列材料:
   1.申办报告,内容应当包括:举办者、培养目标、办学规模、办学层次、办学形式、办学条件、内部管理机制、经费筹措与管理使用等(原件1份,举办者盖章);
   2.《深圳市民办学校申报设立审批表》(原件3份);
   3.举办者的个人身份证或企业营业执照、非企业单位登记证(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   4.会计师事务所出具的载明资产来源、资金数额和产权的验资报告(原件1份);
   5.属捐赠性质的校产须提交捐赠协议,载明捐赠人的姓名、所捐资产的数额、用途和管理方法或相关有效证明文件(复印件1份,验原件、复印件需举办者盖章);
   6.学校章程、首届学校理事会、董事会或其他决策机构组成人员名单(原件各1份,各成员签字,举办者盖章);
   7.会计师事务所出具的学校资产验资报告(原件1份);
   8.校长、教师、财会人员资格证明文件:
   (1)校长身份证、学历证明、资格证明、聘用合同、工作简历证明(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   (2)教师身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   (3)财会人员身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章)。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法》第十四条、第十五条。
   (四)筹设中等职业学校:
   1.申办报告(原件1份,举办者盖章);
   2.《中等职业学校筹设申请表》(原件1份);
   3.举办者法人证书或执照(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   4.会计师事务所出具的资产及经费来源的验资报告(原件1份);
   5.开办资金验资报告(原件1份);
   6.属捐赠性质的校产须提交捐赠协议(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章)。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法》第十二条。
   (五)经批准并完成筹设后设立中等职业学校:
   1.申办报告(原件1份,举办者盖章);
   2.筹设批准书(复印件1份,验原件);
   3.举办者法人证书或执照(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   4.会计师事务所出具的资产及经费来源的验资报告(原件1份);
   5.筹设情况报告(原件1份,举办者盖章);
   6.《深圳市中等职业学校设立申报审批表》(原件3份);
   7.学校章程(原件1份,举办者盖章);
   8.首届学校理事会、董事会或者其他决策机构组成人员名单(原件各1份,各成员签字,举办者盖章);
   9.开办资金验资报告(原件1份);
   10.学校用地、校舍产权证明或租赁合同(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   11.属捐赠性质的校产须提交捐赠协议(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   12.校长身份证、学历证明、工作简历证明(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   13.教师身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   14.财会人员身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章)。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法》第十四条。
   (六)直接申请正式设立中等职业学校:
   1.申办报告(原件1份,举办者盖章);
   2.《深圳市中等职业学校设立申报审批表》(原件3份);
   3.举办者法人证书或执照(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   4.会计师事务所出具的资产及经费来源的验资报告(原件1份);
   5.开办资金验资报告(原件1份);
   6.学校用地、校舍产权证明或租赁合同(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   7.属捐赠性质的校产须提交捐赠协议(复印件1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   8.学校章程(原件1份,举办者盖章);
   9.首届学校理事会、董事会或者其他决策机构组成人员名单(原件各1份,各成员签字,举办者盖章);
   10.校长身份证、学历证明、工作简历证明(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   11.教师身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章);
   12.财会人员身份证、资格证明、聘用合同(复印件各1份,验原件,复印件需举办者盖章)。
   法律依据:《中华人民共和国民办教育促进法》第十五条。
   六、申请表格
   《深圳市民办学校申报筹设审批表》(附表1);《深圳市民办学校申报设立审批表》(附表2);《中等职业学校筹设申请表》(附表3);《深圳市中等职业学校设立申报审批表》(附表4)。
   上述表格可到深圳市行政服务大厅深圳市教育局办事窗口免费领取,也可在深圳教育网(http://www.szeb.net)上免费下载。
   七、行政许可申请受理机关
   深圳市教育局。
   八、行政许可决定机关
   深圳市教育局。
   九、行政许可程序
   (一)民办学校的筹设工作程序包括申请、受理、核发批准证书。
   1.申请
   申请筹设民办学校的个人或机构(以下简称申请单位),必须按照上述要求,填写《深圳市民办学校申报筹设审批表》,将申请所需材料,报送深圳市教育局,提出申请。
   2.受理
   深圳市教育局接到申请材料后,应当对提交的申请材料进行审查。对符合规定的,提出受理意见;对不符合规定的,应当书面向申请单位说明不予受理的理由。
   3.核发批准证书
   深圳市教育局对同意筹设民办学校的,发给筹设批准书;对不同意筹设的,应当说明理由。
   (二)民办学校的设立工作程序包括申请、受理、审查、核发许可证书。
   1.申请
   申请设立民办学校的个人或机构(以下简称申请单位),必须按照上述要求,填写《深圳市民办学校申报设立审批表》,将申请所需材料,报送深圳市教育局,提出申请。
   2.受理
   深圳市教育局接到申请材料后,应当对提交的申请材料进行初步审查。对符合规定的,提出受理意见;对不符合规定的,应当书面向申请单位说明不予受理的理由。
   3.审查
   申请被受理后,深圳市教育局应当组织专家委员会评议,由专家委员会提出咨询意见。市教育局可以派人对评议工作进行监督。负责对评议结果进行审核的市教育局职能处室,必要时可以进行实地核查。审核或者核查中,认为申请单位不符合条件的,市教育局应当书面告知申请单位和专家委员会,并说明理由;
   4.核发许可证书
   深圳市教育局对批准正式设立的民办学校发给办学许可证,并将批准正式设立的民办学校及其章程向社会公告;对不批准正式设立的,应当说明理由。
   (三)筹设中等职业学校。
   1.申请人递交申请材料;
   2.业务处室经办人员初审,处室领导审核;
   3.局领导审批,签发筹设批准书。
   (四)设立中等职业学校。
   1.申请。申办者向审批机关提交申请材料;
   2.受理。经审核,申请材料基本齐全、有效的予以受理;
   3.初审。审批人员初审、拟报初审意见;
   4.评议。审批机关按照《广东省社会力量举办教育机构设置评议暂行规定》(粤教职〔2002〕2号附件4),委托设置评议机构,对办学条件进行实地评估,作出评议意见;
   5.审批。审批机关根据设置标准、评议意见及本地教育发展计划,自受理之日起3个月内作出同意或不同意设置的决定,并通知申办者;
   6.发证。审批机关对批准成立的学校发给《民办学校办学许可证》;
   7.公告。经审批设立的学校由深圳市教育局在深圳教育网站和《深圳特区报》或《深圳商报》上刊登公告。
   十、行证许可时限
   深圳市教育局自受理筹设民办普通高中、中等职业学校的申请之日起30日内以书面形式作出是否同意的决定,并送达申请单位。
   深圳市教育局自受理设立民办普通高中、中等职业学校的申请之日起3个月内以书面形式作出是否批准的决定,并送达申请单位。
   十一、行证许可证件及有效期限
   (一)对同意筹设民办普通高中、中等职业学校的,发给筹设批准书。筹设期不得超过3年。超过3年的,举办者应当重新申报;
   (二)同意设立民办普通高中、中等职业学校的发给《办学许可证》。独立设置的普通高中、中等职业学校《办学许可证》的有效期为3年,完全中学《办学许可证》的有效期为6年。
   十二、行政许可的法律效力
   取得《办学许可证》后方可从事民办普通高中或中等职业学校的办学活动。
   十三、行政许可收费
   无。
   十四、行政许可年审或年检
   无。
  

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论承认和执行外国判决中公共秩序的运用

严海 浙江大学法学院

[内容摘要]:公共秩序是拒绝外国判决承认和执行的理由之一,由于其标准难以确定,在实际运用中遇到了诸多困难。目前国际上还没有就这一问题达成广泛接受的公约,美国和欧盟在这一问题上都采取限制适用的政策,而中国的相关立法还存在一定的不足。由于具有的不可替代的作用,公共秩序必将继续在承认和执行外国判决中发挥重要作用。
[关键词]:承认和执行外国判决 公共秩序 海牙公约 布鲁塞尔公约

一、基本问题概说
(一)有关承认和执行外国判决的基本问题
一国法院的判决本应只在法院地国发生效力,但是随着各国交往的日益密切,任何国家为了自身利益,都不得不承认外国的民商事判决在本国具有法律效力。到底是什么原因促成一个国家承认和执行外国法院判决,学者们提出过不同的理论学说,包括国际礼让说、即得权说、债务说、特别法说、互惠说和一事不再理说等〔1〕。但是究其本质还是因为承认和执行外国法院的判决符合国际民事发展的需要,因而各国为了及时妥善处理涉外民商事案件,维护本国法律的权威,无不积极谋求私法领域的国际合作,在不损害国家主权的前提下,相互承认和执行他国法院的判决。〔2〕
当然,承认和执行外国判决并不是无条件的。由于各国在政治制度、法律意识,以及司法组织方面有很大的差异,同时由于执行外国判决会给内国带来的各种冲击,在所有国家的国内立法以及有关的国际条约中,都规定了承认和执行外国法院判决时应遵守的条件,这些条件包括原判决国法院必须具有合格的管辖权、外国法院判决已生效、外国法院进行的诉讼程序是公正的、承认和执行外国判决不违反内国公共秩序等〔3〕。在这些众多标准中,有关公共秩序的适用由于范围难以确定,非常灵活,在实践判断中往往难以把握,是承认和执行外国判决中的一个重要问题。
(二)有关公共秩序的基本问题
公共秩序,英美法系又称“公共政策”〔4〕,是国际私法上的一项基本制度,已为国际社会普遍承认和采用。从狭义上说,公共秩序主要是指法院在依自己的冲突规范本应适用某一外国法作准拒法时,因其适用的结果与法院地国的重大利益、基本政策、基本道德观念或法律的基本原则相抵触而拒绝或排除适用该外国法。而一般学者都认为,广义的公共秩序概念还应包括内国可以拒绝承认与执行违背内国公共秩序的外国法院判决或外国仲裁机构作出的裁决〔5〕。外国法院的判决不与内国的公共秩序相抵触,这是国际社会普遍公认的承认和执行外国判决一个条件,各国法律均作了明确规定。因为公共政策条款是一种保护性条款,各国规定这一条款,都是为了保护内国国家的重大利益,维护内国的基本政策及道德与法律的基本观念和基本原则,使他们不至于因为外国法院判决在内国的承认与执行而受到威胁和动摇〔6〕。
同时,与外国仲裁裁决的承认和执行比较而言,一国法院对涉外民事案件作出的判决要得到外国的承认和执行,所需条件和审查程度都会更加复杂,其原因主要是司法诉讼和仲裁的性质不同,仲裁机构纯粹是民间机构,裁决的作出也往往体现了当事人的意愿,而法院是国家机构的重要组成部分,其管辖权具有强制性,作出的判决也是国家行为的范畴。〔7〕再加上承认和执行仲裁裁决的公约更具有广泛性和普遍性,因此各国在援引公共秩序时往往比较谨慎,但在外国判决的承认和执行中,公共秩序则成为一种惯用的抵制手段,其涉及到的问题也就更加复杂。

二、有关运用公共秩序拒绝承认和执行外国判决标准的几个问题
公共秩序既是用以拒绝使用外国法的一种传统理由,也是用以拒绝执行外国仲裁裁决和外国判决的一种重要依据,几乎与之有关的每一项条约都订有公共秩序条款。从某种程度上说,公共秩序是一国维护其自身利益不受侵害的最强有力的一道防卫线。一方面,由于公共秩序实际内容的不确定性,其范围可以界定得相当广泛;另一方面,由于公共秩序内容的含糊性和多变性,其适用时法院和法官具有极大的自由裁量权。正因为如此,尽管各国对公共秩序普遍都已作了规定,但要明晰地界定它的内涵和外延,规定其适用的标准和范围,却是十分困难的,给其下一个明确的定义也是不可能的〔8〕。但在运用公关秩序作为拒绝承认和执行外国判决的理由时,必须注意以下几个问题:
(一)拒绝承认和执行外国判决的依据应为国际公共秩序
许多国际的立法和司法实践都承认国际领域中的公共秩序与国内公共秩序的区别,他们认为,在内国案件中适用的国内公共秩序理由可能是合适的,但国际领域的公共秩序应比国内公共秩序受到更多的限制,一般只违反有关国家真正根本的法律秩序观念时才得以适用。在承认和执行外国仲裁方面,《纽约公约》就将《日内瓦公约》中与公共政策并列的作为拒绝承认和执行裁决理由的“一国法律的基本原则”删去,目的是减少拒绝承认和执行的情况,从立法旨意看,其使用的公共秩序应该是国际公共秩序。〔9〕尽管执行外国判决方面还没有一个广泛参与的公约,但从国际私法的发展方向看来,将公共秩序限定在国际公共秩序是一致的共识〔10〕,在执行外国判决领域也是如此。尽管本国法律无此规定,或规定与外国相反,只要该判决的执行不会对内国的公共利益造成威胁,不会对内国有关善良道德和公共福利的基础造成破坏,就应该予以执行。
当然,认定某一判决违反公共秩序,还是由执行地的法院进行的,其有权适用本国公共秩序审查判决的执行效力。因此,认定是否违反公共秩序,其适用的法律仍然是执行地国的法律,但是是以国际公共秩序为标准来决定外国判决的可执行性,这点并不矛盾,因为国际公共秩序一般都是被一国的国内法承认的。〔11〕所以将国际公共秩序作为标准并不代表与内国公共秩序无关,只是对公共秩序的运用采取更严格的标准,而一般学者在表述上还是使用“法院国的公共秩序”这一说法。
(二)拒绝承认和执行外国判决是因为其执行结果将有损公共秩序
关于适用公共秩序的标准是外国法院的判决本身违反了公共秩序,还是承认和执行的结果违反了公共秩序,国际社会的做法并不统一。〔12〕有的国家法律和国际公约规定,外国法院判决本身不得违背内国的公共秩序,如《日本民事诉讼法》第200条第3款规定承认和执行外国判决的条件之一是:“外国法院的判决,不违背公关秩序和善良风俗”;1982年前《南斯拉夫法律冲突法》第91条规定:“外国法院的判决如违反南斯拉夫宪法规定的社会组织的基本原则,则不应承认。”;1979年美洲国家《关于外国判决与仲裁裁决的域外效力的公约》第2条规定:“凡第1条所指的外国判决、裁决与决定,符合下列条件者,在各成员国均应有域外效力:……不与要求其承认和执行它们的国家的公共政策(公共秩序)的原则与法律存在明显的抵触。”;从我国《民事诉讼法》第268条的规定来看,我国也是属要求外国法院判决本身不得违反内国公共秩序的国家之列。也有的国家法律和国际公约规定,对外国法院判决的承认和执行的结果将有损于内国的公共秩序,内国法院才拒绝承认和执行,如1987年《瑞士联邦国际私法法规》第27条第1款规定:“如果对外国判决的承认明显地不符合瑞士的公关秩序,在瑞士应拒绝承认该判决。”;1971年海牙《关于承认与执行外国民事和商事判决的公约》第5条第1款规定:“承认或执行判决与被请求国的公共秩序明显不相容,或者判决时在未予任何一方当事人充分机会陈述意见的情况下作出的,可以拒绝承认和执行该外国法院的判决。”
对这两种立法例进行比较,不难看出第二种方案,即要求承认和执行外国法院判决时不与内国的公共政策相抵触的做法是比较妥当的,这主要是因为各国之所以规定公共秩序这一例外条款,完全是为了保护内国国家的重大利益,维护内国的基本政策及道德与法律的基本观念和基本原则,使他们不至于因为外国法院判决在内国的承认和执行而受到威胁和动摇,问题的关键不是在抽象的外国判决,而是在具体执行外国法的结果如何,因此以执行结果作为标准在维护了公共秩序的同时也有利于个案的公正解决。例如一外国法承认一夫多妻制,而内国法律主张一夫一妻制,如果在对该丈夫遗产的判决中涉及数个妻子的继承问题时,尽管外国法的一夫多妻制与法院地公共秩序相抵触,而执行时采取结果说,给予执行该判决,显然就更为合理。〔13〕
(三)此处的公共秩序与排除外国法适用中公共秩序的范围是相同的
公共秩序原则在排除执行外国判决中和其在排除外国法适用中所起的作用与范围相比,在一些人看来要小一些,因为承认外国判决只是承认已从国外获得的权利,因而在这里坚持公共秩序的需要程度也比获得实体权利时小。正因为此,“法国法院可以承认解除婚姻的外国判决的效力,同时,却在配偶双方的所属国法律允许解除婚姻时,却仍然拒绝解除有关的婚姻。”〔14〕但是,我们也必须看到,在外国法律规范的适用方面,涉及的是外国法律规范的一般性的问题,而在外国判决的执行方面,涉及的是外国法律规范的具体个别的问题,公共秩序在两种情况下是一致的,只是层面不同,而作用和强度也是一致的。

三、关于承认和执行外国判决中公共秩序运用的国际立法概况
调整外国判决的承认与执行的法律既包括国内法,也包括国际公约、地区性公约和双边协定,然而这两些法律渊源的关系本来就非常复杂,相关规则相互冲突的现象也屡见不鲜,从而导致域外的商事活动成本大大增加。下面就分别介绍在承认和执行外国判决中规定公共秩序运用最具代表性和影响力的国际立法、司法实践,即海牙国际国际私法会议制定的公约、美国的判例体系以及欧盟的地区性公约。
(一)海牙公约的规定
由于各国对承认和执行外国法院判决的规定存在很大差异,为了保护当事人利益,促进国际合作,国际社会致力于通过条约方式,统一规定这种制度。海牙国际私法会议一直致力于制定一个广泛参与的有关外国法院判决承认和执行的专门公约,并于1972年通过了迄今为止最富有创造性、合理性和完整性的专门性国际公约《关于承认与执行外国民事和商事判决的公约》〔15〕,该公约在第5条对公共秩序的规定在前文已经引用,然而由于加入国太少,这个公约所起的实际效果微乎其微。近年以来,国际社会一致呼吁制定一个新的公约,但是各国存在分歧较多,直至2001年才推出了新的草案,但是因分歧依然存在,新草案仍被搁置〔16〕,现在起草委员会已经意识到要使更多国家参与,必须对条约内容进行削减,尽量使各国能达成一致的地方成为公约最终条文,各国在公共秩序作为一项重要的条文并无异议,如果公约能够被大多数国家签署,必然可以使外国判决的执行更加便利。
(二)美国的规定
作为判例法国家,美国早在1895年的希尔顿诉吉欧案(Hilton v. Guyot)〔17〕中确立了执行外国判决中的公共政策例外原则,当然法院也意识到这种例外原则很容易被滥用,被告可能会在外国法院与美国法院判决不同就要求援用公共政策条款拒绝执行该判决,因此在实践中很少应用,并设立了很多的标准。在阿克曼诉赖文案(Ackerman v. Levine)中,法官指出“适用公共政策例外的标准是很高的,实际中很少满足”〔18〕;在洛克斯诉标准石油公司案(Loucks v. Standard Oil Co.)中,法官指出“并不因为该案依本地法院判决与其他地方法院不同就拒绝执行其判决”〔19〕;在湖人航空公司诉比利时世界航空公司案( Laker Airways Ltd. v. Sabena, Belgian World Airlines)中,法官也同样指出,“以公共政策理由拒绝判决执行的标准是非常严格的”〔20〕。这一系列的案件都表明,美国法院并不会因为一个案件在外国的判决与该案在美国的判决不同而拒绝执行,只有当外国判决有损公共健康、公共道德、公众对法律的信仰等重大事由,才可援用公共政策来拒绝执行。
虽然至今还没有一个美国法院在其判例中列举出适用公共政策的明确标准,但是通过一系列判例,也确立了在哪些情况下应适用公共政策拒绝执行外国判决,哪些情况下应该适用公共政策原则。具体得说,以公共政策为由拒绝适用外国法的情况主要有:
第一,带有刑事惩罚性质的判决。在菲律宾诉威斯丁豪斯电器公司案(Republic of the Philippines v. Westinghouse Electric Corp.)中,新泽西地方法院认为菲律宾法院判决中超出了对原告损害的赔偿,明显带有刑事惩罚性质,不应执行。〔21〕这与刑事案件的判决一般得不到域外执行的道理相似。
第二,原告的不当行为引起的被告赔偿判决。这类判决在美国比较常见,比如在杰夫诉斯诺案(Jaffe v. Snow)中,由于原告在保释期内违反保释规定以致受到了被告的侵害,法院拒绝执行加拿大法院的要求被告赔偿的判决,认为是原告自己的过错导致了该侵害〔22〕,法院这样做是害怕执行这类判决就等于是承认了原告先前的行为合法的,从而构成对美国司法信仰的一种挑战。
第三,诽谤案的判决。在外国诽谤案的判决依据的标准与美国公共政策相违背时,美国就会援用公共政策例外条款拒绝执行该类判决,比如美国就曾拒绝执行一个英国法院的诽谤案判决,因为在英国,即使被告的言论是完全真实,披露的时候也没有任何疏忽责任,也必须承担责任,而美国认为这样的判决是侵犯了被告的宪法权利,即自由言论权,从而不予执行〔23〕。
从上面的判例可见,美国对公共政策在拒绝执行外国判决中的运用非常之谨慎,还有大量的判例中美国法院拒绝了被告要求法院援用公共政策,比如执行归还赌债的判决〔24〕,执行外国法院先予执行的判决〔25〕等,虽然这些判决的内容在执行地法律并无规定,甚至是做了相反的规定,但美国法院认为执行这些判决不至于损害公共政策,依然给予这些判决在美国的执行力。
(三)欧盟的规定
法律的统一是欧洲实现一体化的重要内容,早在1968年,欧洲经济共同体国家于布鲁塞尔制订了《民商事司法管辖权和判决执行公约》,该公约第27条规定,缔约国有权拒绝承认外国判决如果承认该判决违反该国的公共秩序。1988年欧洲自由贸易联盟又以布鲁塞尔公约为蓝本,在卢加诺制订了一项新的《民商事司法管辖权和判决执行公约》,并在公共秩序上作出了同样的规定。根据布鲁塞尔公约的第三议定书的规定,对该公约的解释权在欧洲法院。同美国法院的做法一致,欧洲法院在公共秩序在拒绝承认和执行外国判决中的运用也进行了狭义的解释,从某种意义上说,其适用的范围较美国更加狭窄,因为现有的司法实践表明,通常只有在判决违反了布鲁塞尔公约的正面规定,才以公共秩序为由拒绝执行。比如,布鲁塞尔公约第27条第2款规定,缺席判决如果没有经过对被告的适当通知,则不予执行。德国法院就曾以荷兰法院对被告未尽合理通知义务就作出的判决违反公共秩序为由,拒绝执行该判决。〔26〕
布鲁塞尔公约还有一个值得注意的地方在于它规定了在一些情况下不能以公共秩序为由拒绝执行外国判决,第28条第3款规定,不能仅以外国判决是由不具管辖权的法院做出为由而援用公共秩序例外条款。这主要是出于提高判决执行效率的角度考虑,欧洲法院也在其判决中强调,执行地法院不应审查原判决法院的管辖权。欧洲法院对公共秩序的态度非常谨慎,这种以事实和条文作为依据的做法使得公共秩序原则不会被滥用。〔27〕
在欧盟,除了统一立法之外,欧洲各国都有自己关于承认和执行外国判决的相关立法,其基调是与布鲁塞尔公约一致的。但这里需要特别强调的是关于惩罚性赔偿的判决的执行的问题,惩罚性赔偿在普通法系国家尤其是美国应用极为广泛,欧洲大陆的国家由于强调民事赔偿的补偿性,对美国法院的这类判决往往持否定的态度,而他们拒绝执行这类判决的理由就是公共秩序原则,但是近年来,包括德国和瑞士在内的一些国家也开始执行这类的判决,其前提是要有确凿证据证明一笔惩罚性赔偿金主要用于补偿而不是单纯的惩罚。〔28〕

四、公共秩序在中国的运用及其展望
(一)我国的规定
我国在各种法律条文中都没有使用公共秩序的概念,但在需要的地方都作了相关的规定,在承认和执行外国判决中,我国民事诉讼法第268条规定,人民法院对申请或者请求执行的外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定,违反中华人民共和国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的,不予承认和执行。虽然规定也比较笼统,但是也是将公共秩序的运用设立了较为严格的标准,在实践中具有积极的作用。另外,我国在承认和执行外国判决中起重要作用的双边司法协助条约中,也都规定了公共秩序条款,例如《中华人民共和国和法兰西共和国关于民事、商事司法协助的协定》第二十二条规定:“对有下列情形之一的裁决,不予承认和执行:……(五)裁决的强制执行有损于被请求一方的主权、安全或公共秩序;……”;《中华人民共和国和意大利共和国关于民事司法协助的条约》第二十一条规定:“除下列情形外,裁决应予承认并被宣告可予执行:……(六)裁决中包括有损于被请求的缔约一方的主权、安全或公共秩序的内容。……”。
从上文的讨论中我们不难看出,我国现行的规定,主要存在以下几点需要进一步完善:第一、没有在立法上使用“公共秩序”这一概念,仅用“国家主权、安全、社会公共利益”代替公共秩序的概念,不是很明确,也不是国际通行的做法,公共秩序的内涵已经被广为接受,既然在司法协助条约中可以使用这个概念,在国内法条文中也应该统一使用这一名称;第二,没有采用结果说,直接规定外国法院的判决、裁定违反了公共秩序就不予执行,而不是从执行的结果考虑;第三,没有立法或司法解释对公共秩序的运用作出指导性的解释,虽然公共秩序条款之所以受到各国的重视主要是因为其具有不确定性,是个自由裁量的弹性条款,在因事、因地、因时的不同而灵活适用而起到保护国家利益的作用,不可能要求立法者穷尽适用公共秩序的情况,但我国作为成文法的国家,判例是不具有法律效力的,就造成了公共秩序条款比较空洞,很容易在司法实践中导致有的法院任意对“社会公共利益”作宽泛解释,扩大该制度的适用,以是否损害地方利益或部门利益作为评判外国判决的执行是否违背“社会公共利益”的尺度,这将严重损害了中国的声誉,阻碍正常的对外经济交往。

(二)对公共秩序在承认和执行外国判决中运用的展望
在拒绝承认和执行外国判决的理由中,公共秩序是最不确定、最广泛的因素。而鉴于公共秩序“安全阀”的作用,虽然人们都很担心该例外会被滥用,但其在承认和执行外国判决的各种双边、多边条约中的作用是不可替代的。目前国际社会都倾向于限制该原则的适用,而且都把公共秩序当作拒绝承认和执行外国判决的“最后防线”〔29〕,只有在其他措施不能保护一国利益之时,才运用公关秩序例外。确实,公共秩序与其它拒绝外国判决的理由相比,不是用来保护某一方当事人的利益,而完全是从国家利益的整体考虑的,从这个角度来看,限制公共秩序在承认和执行外国判决中的运用是很合理的。随着各国经济交往的不断增多,涉外民事判决的日益普遍,公共秩序在承认和执行外国判决中的作用是不会减弱的,只有依靠各国加强合作,对其形成较为统一的认识,才能促进国际民事交往的进一步发展。

盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知

江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知

盐政发〔2009〕104号


各县(市、区)人民政府,市开发区管委会,市各委、办、局,市各直属单位:
  现将《盐城市物业管理实施细则》印发给你们,希遵照执行。



                                  盐城市人民政府
                                 二○○九年五月五日



                  盐城市物业管理实施细则

  第一章总则
  第一条为了规范物业管理活动,维护物业当事人的合法权益,提高城市物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本实施细则。
  第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。
  第三条本实施细则所称业主,是指房屋的所有权人,即房屋登记簿记载的权利人(含商品房预告登记的权利人)。
  本实施细则所称使用人,是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
  第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门,负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
  各县(市、区)房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。
  街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评,调处矛盾纠纷。
  建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围,协同实施本细则。
  (一)各县(市、区)政府
  负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴,加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;协调解决小区管理中的综合性问题;督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作,帮助业主把好业主委员会筹备组人选关,并落实考核工作。
  (二)房产行政主管部门
  负责对住宅物业管理活动的监督管理,加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管;主动依靠街道(乡镇),做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作,指导其日常运作;依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。
  (三)规划行政主管部门
  负责新建住宅小区的统一规划,按规定配置各类公建配套设施;依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。
  (四)建设行政主管部门
  负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批,协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾;负责物业管理区域内污水排放,燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。
  (五)城管行政主管部门
  负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督;负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处;加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
  (六)公安行政主管部门
  指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。
  (七)物价行政主管部门
  确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
  (八)环保行政主管部门
  负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
  (九)工商行政主管部门
  加强企业登记审查,对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所,不予核准登记。
  (十)质监行政主管部门
  对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
  (十一)民政行政主管部门
  落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。
  (十二)物业管理区域内,供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的,不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。
  第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。
  物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。

  第二章业主及业主大会
  第六条业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督住宅专项维修资金的使用执行情况;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第七条业主应当履行下列义务:
  (一)遵守国家和地方相关物业管理的规定;
  (二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;
  (六)按照有关规定交纳住宅专项维修资金;
  (七)配合物业服务企业的服务活动;
  (八)法律、法规规定的其他义务。
  第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
  第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
  第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
  同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
  第十一条业主大会成立条件成熟的,建设单位应当书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知,业主向县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
  县(市、区)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的15日内,会同街道办事处或乡镇人民政府指导建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组组成人员为5名(社区居委会、建设单位各1名,业主代表3名)。业主代表由业主共推,但必须是模范履行业主义务,有事业心、公益心和服务时间的业主,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处或乡镇人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。
  第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
  筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。
  筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。
  第十三条业主大会履行下列职责:
  (一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;
  (二)制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约;
  (三)选举业主委员会委员或更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;
  (八)法律、法规规定的其他职责。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
  经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。
  第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主委托代理人参加业主大会会议的,应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托,又不参加投票的视为弃权。
  第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容,应当包括业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。
  业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
  第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力,身体状况良好的本物业管理区域内的业主;
  (二)遵守国家有关法律、法规;
  (三)遵守管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
  (五)具有一定的组织能力;
  (六)具备必要的工作时间。
  第十八条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
  第十九条业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:
  (一)召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况;
  (二)经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)监督管理规约的实施;
  (五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;
  (六)建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责,业主委员会要正常地开展工作;
  (七)根据业主大会的决定,代理因物业管理活动发生的诉讼事务;
  (八)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
  第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业服务企业中兼职,由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名,5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名,15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名,30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。
  分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。
  业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
  第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇人民政府。
  业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会成员名单和基本情况。
  第二十二条业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府应当督促、指导其换届工作。
  业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经百分之二十以上的业主书面提议,县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府可以指导召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。
  新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
  第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。
  第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十五条在物业管理区域内,业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
  (一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督与配合物业服务企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
  (二)物业服务企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。
  (三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
  第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
  经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。
  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督、质询。
  第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府组织召开。

  第三章物业服务企业
  第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。
  物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
  一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
  二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
  三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
  第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。
  物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人,项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书,并承担相应责任。
  第三十条物业服务企业享有下列权利:
  (一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;
  (二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;
  (三)选聘专业公司承担专项经营业务;
  (四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;
  (五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;
  (六)法律、法规规定的其他权利。
  第三十一条物业服务企业应履行下列义务:
  (一)执行物业管理行业规范、服务标准,备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备;
  (二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;
  (三)接受业主、业主委员会的监督;
  (四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况;
  (五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告相关管理部门和业主委员会;
  (六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;
  (七)接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理;
  (八)协助有关行政管理部门制止违法、违规行为,维护物业管理区域公共秩序;
  (九)未经城管部门批准,物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点;
  (十)法律、法规规定的其他义务。

  第四章前期物业管理
  第三十二条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
  第三十三条住宅物业和非住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时,也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  凡多层物业(含住宅、非住宅及其配套用房,下同)规划总建筑面积在3万平方米以上,或高层(含小高层)物业规划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业,都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小,未达到以上标准的新建或在建物业,或投标人少于3个,须经物业所在地县(市、区)房产行政主管部门批准后,方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。
  第三十四条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:
  (一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
  (二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;
  (三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。
  建设单位应当自确定中标之日起15日内,与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,并向物业项目所在地的县(市、区)房产行政主管部门备案。
  签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自然终止。
  第三十五条前期物业管理的主要内容是:
  (一)建立与业主、物业使用人的联络关系;
  (二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约建议书;
  (三)建立服务系统和服务网络;
  (四)办理移交承接验收事宜;
  (五)在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。
  建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容,并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。
  第三十六条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定临时管理规约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。
  临时管理规约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
  住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第三十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
  建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
  第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4%具有产权的物业管理用房(其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1:3:6)。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。
  物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成,经验收合格后,交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积,应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。
  交付的物业管理用房的建设标准,应当符合国家有关工程质量和安全的要求,具有上下水、供电通讯等设施,具备正常使用功能。
  建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。
  第三十九条在办理前期物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料,以及上述资料的数据光盘;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业,同时将有关资料的数据光盘分别报市、县(市、区)物业行政主管部门备案。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
  第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的,由建设单位依据相关规定承担保修责任。

  第五章物业管理服务与收费
  第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业,只能委托同一物业服务企业管理。
  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
  第四十二条物业交付使用后,业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业,参照建设部统一印制的示范文本,订立物业服务合同,并在该区域内公示。
  物业服务合同的主要内容包括:
  (一)当事人和物业的基本情况;
  (二)双方的权利和义务;
  (三)物业管理服务事项和服务质量要求;
  (四)物业服务费的标准和收取办法;
  (五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;
  (六)住宅专项维修资金使用方面的约定;
  (七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;
  (八)违约责任及解决纠纷的途径;
  (九)双方当事人约定的其他事项。
  第四十三条物业服务事项主要内容包括:
  (一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;
  (二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;
  (三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;
  (四)协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;
  (五)应业主要求进行的其它服务;
  (六)物业档案资料的管理。
  第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应服务。
  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。
  第四十五条物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天,以书面形式告知业主委员会,业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
  业主大会决定续聘原物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内,与原物业服务企业续签物业服务合同。
  业主大会决定重新选聘物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业,原物业服务企业在合同期满后7日内,与业主委员会或业主委员会指定的新选聘的物业服务企业办理移交手续,移交物业管理用房、经审计后的费用帐册(包干制除外)以及本办法第三十九条规定的有关资料等。
  物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按上款规定办理移交手续。
  物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构裁决。
  第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
  普通住宅公共服务收费实行政府指导价,由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准,并定期公布。
  普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格,应及时报当地物价部门备案,作为物价部门核准前期物业管理服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
  已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准,由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。
  物业服务企业在服务时要遵循“值价相符”的原则,不得高档次服务低档次收费,更不得高档次收费低档次服务。
  非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。
  前期物业管理阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务费用。
  物业服务收费管理中涉及的其它有关事项,按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
  第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。
  纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因,未按时交给物业买受人的物业,前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额交纳。房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
  实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,在前期物业管理服务期间,因开发建设单位原因分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业,并在前期物业服务合同中具体约定。
  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
  第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。
  第四十九条价格主管部门应当会同物业行政主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
  第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。
  第五十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
  上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业服务企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业服务企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第五十二条对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当及时劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。
  第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。
  物业使用人违反本办法的规定和管理规约的约定,相关业主应当承担连带责任。

  第六章物业的使用和维护
  第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
  已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权属全体业主所有(国家另有规定的除外),由市、县(市)房产行政主管部门设立的登记机构代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
  未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
  第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容,应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时,应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时,应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中,应将公建配套设施实施计划在销售场所公示,并告知购房人;办理权属初始登记时,应按公建配套设施的性质进行区分登记。
  在老小区整治出新时,应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;根据规划和小区服务与管理的需要,补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记,并办理移交使用手续,用于物业管理。
  第五十七条业主对建筑物内的住宅、非住宅用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  第五十八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  第五十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。
因维修物业或者业主公共利益需要,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第六十条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位,按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的,不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托合同,并支付维修、养护费。
  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当事前通知业主委员会和物业服务企业,并及时恢复原状。造成损失的,应当予以赔偿。
  第六十一条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。若确需改变物业使用性质的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
  第六十二条业主共用车库(位)的管理等事项,由业主大会决定。车主要求物业服务企业保管机动车的,应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。
  第六十三条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库(位)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。
  第六十四条物业管理区域内禁止下列行为:
  (一)损坏房屋承重结构;
  (二)擅自改变房屋用途;
  (三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;
  (四)私搭乱建;
  (五)侵占绿地、毁坏绿化;
  (六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;
  (八)未经批准摆设摊点;
  (九)无序停放车辆;
  (十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
  (十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
  (十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;
  (十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
  第六十五条业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议,交纳服务费用,到所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构进行房屋装饰装修备案登记,并按规定交纳费用,具体缴费标准由物价行政主管部门确定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
  业主、使用人及装饰装修实施企业在装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的,要向所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构办理相关手续。
  物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及(临时)管理规约的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。
  第六十六条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。
  物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
  第六十七条建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在规定范围内的保修期限应从最近一次维修合格时开始计算。建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织维修。
  房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:
  (一)房屋室内部分,由业主自行维修;
  (二)房屋的共用部位和共用设施设备,由物业服务企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。
  第六十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,被两个以上的业主区分所有的,业主应当按照规定缴纳住宅专项维修资金。
  住宅专项维修资金应按幢建帐,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
  根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。
  第六十九条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
  设有共用电梯的物业项目,应设定专项维修资金。具体办法由房产行政主管部门会同物价行政主管部门另行制定。
  住宅专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由房产行政主管部门制定,报人民政府批准执行。
  第七十条利用业主共有的配套设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后,应当用于补贴物业管理公共服务费但合同另有约定的除外。

  第七章法律责任
  第七十一条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。出售的非住宅物业参照此标准执行。
  第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定,由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第七十三条违反本办法的规定,不移交有关资料的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
  第七十四条违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的,根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。
  违反本办法的规定,挪用住宅专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第七十六条违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的,根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定,由规划行政主管责令其限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。
  第七十七条违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
  第七十八条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,可向人民法院提起诉讼。
  第七十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第八十条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
  业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
  第八十一条房产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第八十二条违反本办法,有关法律、法规或规章已设定处罚的,从其规定。

  第八章附则
  第八十三条本规定自公布之日起实施。

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