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河北省人大


河北省县乡两级人民代表大会选举大会选举实施细则（第五次修正）
河北省人大



（1980年9月26日省五届人大常委会第四次会议通过 1984年1月12日省六届人大常委会第五次会议第一次修正 根据1987年1月17日省六届人大常委会第二十四次会议《关于修改〈河北省县乡两级人民代表大会选举实施细则〉的决定》第二次修正 根
据1989年8月26日省七届人大常委会第九次会议《关于修正〈河北省县乡两级人民代表大会选举实施细则〉的决定》第三次修正 根据1995年7月8日省八届人大常委会第十五次会议《关于修正〈河北省县乡两级人民代表大会选举实施细则〉的决定》第四次修正 根据1998
年9月4日省九届人大常委会第四次会议《关于修改〈河北省县乡级两级人民代表大会选举实施细则〉的决定》第五次修正）

前言
根据《中华人民共和国全国人民代表大会行地方各级人民代表大会选举法》（以下简称选举法）、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》（以下简称地方组织法），结合本省情况，制定本细则。

第一章 选举工作机构和职权
第一条 县、自治县、不设区的市、市辖区（以下统称县级），乡、民族乡、镇（以下统称乡级）设立选举委员会，主持本级人民代表大会代表的选举。县、乡两级选举委员会受县级人民代表大会常务委员会的领导。选举委员会下设办公室，作为选举委员会的办事机构。选区设选举小
组，负责组织本选区的选举工作。
县级人民代表大会单独换届时，乡级及城市街道办事处和较大的厂矿、企业事业单位设立选举领导小组，作为县级选举委员会的派出机构，负责主持本区域或本单位、本系统的选举工作。
乡级人民代表大会单独换届时，由县级人民代表大会常务委员会领导，并可设立相应的工作机构组织实施。
省、设区的市的人民代表大会常务委员会设立选举工作机构，在本级人民代表大会常务委员会领导下，指导本行政区域内县级以下人民代表大会代表的选举工作。
第二条 县、乡两级选举委员会的组成人员由本级党、政、团体协商推选，县级人民代表大会常务委员会任命。选区选举小组的组成人员由本选区的政党、团体和选民协商推选，报乡级选举委员会（选举领导小组）批准。
选举委员会由本级党政机关、团体的负责人和各界、各方面的代表人物组成。
选区选举小组由有关方面的负责人和代表人物组成。县级选举委员会设主任一人，副主任二人至四人，委员若干人；乡级选举委员会设主任一人，副主任二人，委员一人至二人，成员若干人。选举办事机构根据需要配备相应的工作人员。
第三条 自治县的选举委员会主任，由实行区域自治的省数民族主要负责干部担任；民族乡的选举委员会主任，由建立民族乡的少数民族主要负责干部担任；其他少数民族聚居的地方，选举委员会的组成人员中，各有关民族应有适当的名额。
第四条 县、乡两级选举委员会的职权：
（一）主持本级人民代表大会代表的选举，组织选民学习、贯彻执行宪法、选举法、地方组织法和本细则；
（二）制定选举工作计划，训练选举工作人员；
（三）组织选举宣传活动，进行社会主义民主与法制教育；
（四）划分选区，分配代表名额，规定选举日；
（五）组织选民登记，审查选民资格，受理选民对选民资格问题的申诉，分发选民证；
（六）按照选举法和本细由的规定，组织选民提名推荐、协商代候选人，依法确定并公布代表候选人人单；
（七）制定选举实施办法，派出人员主持设票站和选举大会的选举；
（八）汇总、公布选举结果，发给代表当选证书；
（九）受理对选举中违法行为的检举和控告；
（十）承办选举工作的其它事项。

第二章 代表名额的确定和分配
第五条 县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会代表名额以一百二十名为基数，每五千人增加一名代表。由省人民代表大会常务委员会根据上述规定确定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
乡、民族乡、镇人民代表大会代表名额以四十名为基数，每一千五百人增加一名代表；人口超过九万的乡、民族乡的代表总名额不得超过一百名；人口超过十三万的镇的代表总名额不得超过一百三十名；人口不足二千的乡、民族乡、镇的代表总名额可以少于四十名。由县级人民代表大
会常务委员会根据上述规定确定，并报上一级人民代表大会常务委员会备案。
聚居的少数民族多或者人口居住分散的县、自治县、乡、民族乡经省人民代表大会常务委员会决定，代表名额可以另加百分之五。
第六条 县、乡两级人民代表大会少数民族应选代表名额，按照选举法第四章有关规定确定。
第七条 县、自治县、不设区的市的人民代表大会代表名额，由本级人民代表大会常务委员会按照农村每一代表所代表的人口数四倍于镇每一代表所代表的人口数的原则分配。镇的人口在本县（市）总人口中所占比例较大的，农村每一代表所代表的人口数同镇每一代表所代表的人口数
之比可以小于四比一直至一比一。在县级人民代表大会代表中，人口特少的乡、民族乡、镇，至少应有代表一人。
城镇各选区每一代表的人口数应大体相等，农村各选区每一代表所代表的人口数应大体相等。
驻在本行政区内不属于县级以下人民政府领导的机关、学校、厂矿和其它企业事业单位，选举出席驻地县级人民代表大会的代表名额，由县级选举委员会与驻本行政区的有关单位协商确定。
第八条 中国人民解放军选举出席县级人民代表大会代表名额，由县级选举委员会与当地人民武装部协商确定。
第九条 县、乡两级人民代表大会代表中，应当有适当数量的妇女代表，在代表候选人中，妇女所占比例应不低于百分之二十五。
第十条 县、乡两级人民代表大会的代表总名额经确定后，不再变动。
如果由于行政区划变动，或者由于重大工程建设等原因选成人口较大变动的，该级人民代表大会的代表总名额，依照本细则第五条的规定重新确定。

第三章 选区划分
第十一条 选区划分要本着便于选民参加选举活动和选举的组织工作，便于选民了解代表候选人和代表联系选民，便于选民监督代表的原则，可以按居住状况划分，也可以按生产单位、事业单位、工作单位划分。选区的大小，按照每一选区选举一至三名代表划分。
第十二条 选举县级人民代表大会的代表，可根据前条规定的原则，农村以一个或几个村划一个选区；县属农场、林场、牧场（包括所属生产组织）等单位可以按系统划分选区，也可以和邻近单位或邻村一个选区；县、乡两级人民政府驻地的机关、学校、厂矿和其他企业、事业等单位
，以一个或几个单位划一个选区，职工人数少的，按系统、行业划分选区，或者与驻地街道、村庄划一个选区。市区内的大单位可以划一个选区；街道居民以一个或几个居民或按系统划一个选区。
第十三条 选举乡级人民代表大会代表的选区，根据居民居住状况划分；机关、厂矿、学校等单位可以一个或几个单位划一个选区，也可以和邻近村庄、街道居民合划一个选区。
第十四条 选举县级人民代表大会代表和选举乡级人民代表大会代表的选区，一般应分别划分。

第四章 选民登记
第十五条 选民登记按选区进行，经登记确认的选民资格长期有效。每次选举前对上次选民登记后新满十八周岁的、恢复政治权利的选民，予以登记。
对从其他选区迁入的选民，列入选民名单；对迁出本选区的、死亡的和依照法律被剥夺政治权利的人，从选民名单中除名。
年满十八周岁选民的年龄计算，应以当地选举日为截止日期。用农历计算出生日期的，应换算为公历出生日期。
第十六条 各选区都要建立选民登记小组，负责选民登记工作。选区可以设立选民登记站或逐户上门进行登记。选民名册要与单位职工名册或户口簿等资料核对，做到不错、不漏、不重。选民名单应在选举日的二十日以前公布。凭选民证领取选票的应当发给选民证。
第十七条 每个选民只能在一个选区进行登记。下列人员，按如下规定登记：
（一）机关、团体、学校、厂矿、企业事业等单位的干部、职工（包括合同工、临时工等），在地方院校学习的军人和在校学生，在所在单位登记。在职上学的干部、职工在原单位登记。
（二）农村和城镇居民一般应在户口所在地登记；户口在原居住地迁往其他行政区域居住的居民，在取得原居住地选民证明后，可以在现居住的登记。
（三）常住城镇或在异地做工、经商、办企业的居民，有暂住户口的，可以在现居住地登记。
（四）户口不在本省，已在本省定居的人员，依法取得选民资格证明后，在现居住地登记。
（五）驻在设区的市里的县直机关、团体和企业事业单位的职工，参加本县的县直机关，在县登记；驻市的县属单位的职工家属，参加市的选举，在驻在区登记。
（六）驻在乡、民族乡、镇的不属于县级以下（含县级）人民政府领导的企业事业单位的职工，可以只参加县级人民代表大会代表的选举，不参加乡级人民代表大会代表的选举；其职工家属参加乡级人民代表大会代表的选举。
第十八条 无法行使选举权的精神病患者和不能表达意志的痴傻人员，在取得医院的证明或征得其监护人的同意，并经选举委员会认可后，不列入选民名单；间歇性精神病患者，应当进行选民登记。
烈性传染病人由所在医疗单位的专业医务人员负责进行登记，并单独组织其投票选举。
第十九条 在选举日前，各选区对选民名单要进行复查，对新迁入的选民应列入选民名单；对迁出、死亡和依照法律被剥夺政治权利的选民予以除名。
第二十条 选举结束后，以选区为单位把选民名单整理注册，由乡人民代表大会主席团和城镇街道办事处负责保管。

第五章 选民资格审查
第二十一条 年满十八周岁的中华人民共和国公民，不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况和居住期限，都有选举权和被选举权。
第二十二条 依照法律被剥夺政治权利的人，没有选举权和被选举权。
第二十三条 因严重刑事犯罪被羁押，正在受侦查、起诉、审判的人，经人民检察院或者人民法院决定，在被羁押期间，停止行使选举权利。
第二十四条 下列人员准予行使选举权利：
（一）被判处有期徒刑、拘役、管制而没有附加剥夺政治权利的；
（二）被羁押、正在受侦查、起诉、审判，人民检察院或者人民法院没有决定停止行使选举权利的；
（三）正在取保候审或者被监视居住的；
（四）正在被劳动教养的；
（五）正在受拘留处罚的。

第六章 代表候选人的提出
第二十五条 提名推荐代表候选人应按选区进行。各政党、各人民团体可以联合或者单独推荐代表候选人。选民十人以上联名，也可以推荐代表候选人。
提名推荐代表候选人的政党、团体或选民，应向本选区选民和选举委员会介绍代表候选人的情况。但是在选举日必须停止对代表候选人的介绍。
第二十六条 各政党、团体推荐到外选区的代表候选人，应征得所在单位和所去选区选民的同意。
第二十七条 对于选民和各政党、团体提出的代表候选人和各候选人的情况由选区上报选举委员会，任何组织和个人不得调换和增减。选举委员会将各方面推荐的代表候选人名单汇总后，按姓氏笔划顺序排列，在选举日的十五日以前按选区公布，提交选民讨论。
第二十八条 选民对代表候选人要充分酝酿，民主协商。选举委员会根据较多数选民的意见，确定正式代表候选人名单。如经反复协商仍不好确定，可以用无记名投票的方式进行预选，以得票较多的为正式代表候选人，然后进行差额选举。
第二十九条 正式代表候选人应多于应选代表名额的三分之一至三倍。正式代表候选人名单，于选举日的五日以前按选区公布。同时公布选举的时间和地点。

第七章 代表的选举和代表资格审查
第三十条 选举人民代表大会时，可以采取设立投票站、流动票箱或召开选举大会的方式，具体采取哪种方式由选举委员会根据实际情况确定。投票站或选举大会均由选举委员会派出人员主持。每一流动票箱必须有二人以上负责，在规定的范围内组织选民投票选举。代表候选人不得主
持本选区的选举，不得担任本选区选举工作人员。
第三十一条 选民凭身份证或者选民证领取选票。每一选民在一次选举中只有一个投票权。选举实行无记名投票。不能写选票的选民，可以委托他信任持人代写，受委托人必须按照委托人的意志填写。
第三十二条 选民在选举期间外出或因故不能参加投票的，经乡级选举委员会（选举领导小组）同意，可以书面委托其他选民代为投票，但每一选民接受的委托不得超过三人。
本细则第二十四条所列人员参加选举，可以委托有选举权的亲属或者其他选民代为投票，可以在流动票箱投票。被判处拘役、受拘留处罚或者被劳动教养的人员采取哪种参选形式，由选举委员会和执行监禁、羁押、拘留或者劳动教养的机关共同决定。
第三十三条 选举人对于代表候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以另选其他任何选民，也可以弃权。
第三十四条 票箱由主持选举的人员和监票、计票人妥为保管。本选区投票结束后，连同流动票箱一开封计票。
第三十五条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或少于投票人数的有效。
每张选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或少于规定应选代表人数的有效。
第三十六条 选区全体选民的过半数参加投票，选举有效。代表候选人获得参加投票的选民过半数的选票时，始得当选。获得过半数选票的代表候选人的人数超过应选代表名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选
。
获得过半数选票的当选代表的人数少于应选代表的名额时，不足的名额另行选举。
另行选举时，根据在第一次投票时得票多少的顺序，按照本细则第二十九条规定的差额比例确定候选人名单。如果只选一人，候选人应为二人。另行选举县级和乡级的人民代表大会代表时，代表候选人以得票多的当选，但是得票数不得少于选票的三分之一。
第三十七条 选举结束后，由本级选举委员会根据选举法和本细则的规定确定选举结果是否有效，按选区公布当选代表名单，并发给当选证书。
第三十八条 县级人民代表大会代表资格的审查，由县级人民代表大会常务委员会代表资格审查委员会提出审查报告，由县级人民代表大会常务委员会确认。
乡级人民代表大会代表资格的审查，由乡级人民代表大会代表资格审查委员会提出审查报告，由乡级人民代表大会确认。
代表资格审查委员会审查代表的选举是否符合法律规定。

第八章 国家机关领导人员的选举
第三十九条 县、乡两级人民代表大会代表选出后的两个月内，必须召开该级新一届人民代表大会第一次会议。
第四十条 县级人民代表大会常务委员会组成人员，乡级人民代表大会主席、副主席，县长、副县长，市长、副市长，区长、副区长，乡长、副乡长，镇长、副镇长，以级人民法院院长，人民检察院检察长的候选人，由本级人民代表大会主席团或者十人以上代表书面联合提名。
主席团提名的候选人人数，每一代表与其他代表联合提名的候选人人数，均不得超过应选名额。提名人应当如实介绍所提名的候选人的情况。
县级人民代表大会常务委员会主任，乡级人民代表大会主席，县（市、区）长、乡（镇）长，人民法院院长，人民检察院检察长的候选人数一般应比应选人数多一人，进行差额选举；如果提名的候选人只有一人，也可以等额选举。县级人民代表大会常务委员会副主任，乡人民代表大会
副主席，副县（市、区）长、副乡（镇）长的候选人数应比应选人数多一至三人；县级人民代表大会常务委员会委员的候选人数应比应选人数多十分之一至五分之一，由本级人民代表大会根据应选人数在选举办法中规定具体差额数，进行差额选举。如果提名的候选人数符合选举办法规定的
差额数，由主席团提交代表酝酿、讨论后，进行选举。如果提名的候选人数超过选举办法规定的差额数，由主席团提交代表酝酿、讨论后，进行预选，根据在预选中得票的多少的顺序，按照选举办法中规定的差额数，确定正式候选人名单，进行选举。
第四十一条 县级人民代表大会换届选举本级国家机关领导人员时，提名酝酿候选人的时间不得少于两天。
第四十二条 县、乡两级人民代表大会选举本级国家机关领导人员，获得全体代表过半数选票时始得当选。
获得过数选票的候选人人数超过应选名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的人再次投票，以得票多的当选。
获得过半数选票的当选人数少于应选名额时，不足的名额另行选举。另行选举时，可以根据在第一次投票时得票多少的顺序确定候选人，也可以依照本细则规定的程序另行提名、确定候选人。经本级人民代表大会决定，不足的名额的另行选举可以在本次人民代表大会会议上进行，也可
以在下一次人民代表大会会议上进行。
另行选举人民代表大会常务委员会副主任、委员，乡级人民代表大会副主席，人民政府副职领导人员时，依照本细则第四十条的规定，确定差额数，进行差额选举。

第九章 代表的补选和罢免
第四十三条 代表在任期内调离或迁出本行政区域的，其代表资格自行终止，缺额由原选区补选；代表被罢免、死亡或因故不能担任代表职务的，由原选区补选。
第四十四条 补选出缺的代表时，代表候选人的名额可以多于应选代表的名额，也可以同应选代表的名额相等。从公布选民名单到选举日的期限，可以少于选举法规定的期限。
第四十五条 补选的县级人民代表大会代表，由本级人民代表大会常务委员会发给当选证书；补选的乡级人民代表大会代表，由乡级人民代表大会主席团发给当选证书。
第四十六条 县、乡级人民代表大会代表，受选民的监督。选民有权罢免自己选出的代表。原选区选民三十人以上联名，可以向县级人民代表大会常务委员会书面提出对本级人民代表大会代表的罢免要求。罢免要求应当写明罢免理由。
县级人民代表大会常务委员会或乡级人民代表大会主席团必须认真组织调查，根据调查结果决定是否提交原选区选民讨论。被提出罢免的代表有权在选民会议上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。
县级人民代表大会常务委员会应当将罢免要求和被提出罢免代表的书面申辩意见印发原选区选民。表决罢免要求，由县级人民代表大会常务委员会派有关负责人员主持，须经原选区全体选民的过半数通过。罢免代表采用无记名投票的表决方式。罢免的决议，须报上一级人民代表大会常
务委员会备案。

第十章 附则
第四十七条 选举经费列入本级财政开支，各级人民代表大会常务委员会和乡级人民代表大会主席团分别编制预算，由国库开支。
第四十八条 本《细则》自公布之日起施行。


（1998年9月4日九届人大常委会第四次会议通过）


根据1996年乡级、1998年县级两次换届选举的实施，河北省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议，决定对《河北省县乡两级人民代表大会选举实施细则》作出如下修正：
一、由原来的20条改为10章48条。
二、补充了《中华人民共和国全国代表大会和地方各级人民代表大会选举法》《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关条款：关于确定县乡两级人民代表大会代表名额的有关规定；关于确定县级两级人民代表大会应选少数民族代表名额的有关规定；
关于分配县乡两级人民代表大会代表的有关规定，关于选区划分的有关规定；关于选民登记的有关规定；关于选民资格审查的有关规定；关于提名确定代表候选人的有关规定；关于代表的选举和代表资格审查的有关规定；关于选举国家机关领导人员的有关规定；关于代表的补选和罢免的有
关规定。
三、根据有关法规的规定增加了第九条：县乡两级人民代表大会代表中，应当有适当数量的妇女代表，在代表候选人中，妇女所占比例应不低于百分之二十五。
四、根据实际情况和有关规定对现行《细则》的个别条款作了修改：原第二条（现第一条）增加一款“乡级人民代表大会单独换届时，由县级人民代表大会常务委员会领导，并可设立相应的工作机构组织实施。”原第七条（现第八条）中“由县级选举委员会与当地驻军团或团级以上的
单位的领导机关协商确定。”改为“由县级选举委员会与当地人民武装部协商确定。”删去了原第八条。原第十条（现第十七条）（一项）增加“在职上学的干部、职工在原单位登记。”原第十三条（现第二十三条）中删去“反革命案或者其他”的文字。原第十九条（现第四十七条）改为
“选举经费列入本级财政开支，各级人民代表大会常务委员会和乡级人民代表大会主席团分别编制预算，由国库开支”。
五、个别文字作了修改，条目作了相应调整。
六、修改后的《河北省县乡两级人民代表大会选举实施细则》自公布之日起施行。



1998年9月4日
广东省汕头市人大常委会


汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告

（第3号）



《汕头经济特区物业管理条例》已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。



汕头市人民代表大会常务委员会

2012年8月31日





汕头经济特区物业管理条例

（2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）



第一章　总则

第二章　物业管理区域及配套设施设备

第三章　业主、业主大会及业主委员会

第四章　前期物业管理

第五章　物业管理服务

第六章　物业使用及维护

第七章　法律责任

第八章　附则



第一章　总　则



第一条　为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。

第二条　特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

第三条　物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第四条　市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。

第五条　市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。

区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。

住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。

第六条　街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条　物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的；

（二）业主委员会换届过程中出现问题的；

（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；

（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的；

（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。

第八条　物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。



第二章　物业管理区域及配套设施设备



第九条　划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：

（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。

物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。

第十条　物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。

制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。

第十一条　新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。

分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

第十二条　物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。

第十三条　物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十四条　建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。

房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。

建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。

第十五条　建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。

物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。

第十六条　新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十七条　建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。



第三章　业主、业主大会及业主委员会



第十八条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十九条　业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第二十条　业主在物业管理活动中应履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；

（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第二十一条　物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第二十二条　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

第二十三条　街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。

第二十四条　筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；

（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二十五条　业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。

第二十六条　建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第二十七条　首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

第二十八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

第二十九条　业主大会讨论决定下列事项：

（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；

（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；

（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；

（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

第三十条　业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：

（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；

（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。

车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。

第三十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。

第三十二条　业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第三十三条　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。

未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。

第三十四条　业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第三十五条　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第三十六条　未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。

第三十七条　业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。

第三十八条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。

第三十九条　业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：

（一）业主大会会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员名单和基本情况；

（五）法律、法规规定的其他资料。

房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

第四十条　业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。

第四十一条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会决议，维护业主共同利益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第四十二条　业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：

（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；

（二）业主大会和业主委员会的决议；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况；

（五）物业共用部位的使用与收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十三条　业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。

业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

第四十四条　业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第四十五条　业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。

业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。

第四十六条　业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）丧失履行委员职责能力的；

（四）任职期间被依法追究刑事责任的；

（五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。

第四十七条　业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。

第四十八条　同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。

先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会、业主委员会的其他决定；

（五）物业服务合同约定的其他项目。

建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。

第四十九条　业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：

（一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动；

（二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；

（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动；

（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费；

（五）作出违反法律、法规的决定。

第五十条　业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。



第四章　前期物业管理



第五十一条　建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：

（一）投标人少于三个；

（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。

第五十二条　建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。

第五十三条　分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。

第五十四条　建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。

前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。

第五十五条　建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：

（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；

（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（三）住宅专项维修资金的缴存、使用；

（四）物业共有部分的使用与收益分配；

（五）业主的权利与义务；

（六）违反临时管理规约应当承担的责任。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

第五十六条　建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第五十七条　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。

第五十八条　物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实；

（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；

（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；

（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；

（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。

第五十九条　建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。

物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

第六十条　建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域备案资料；

（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单；

（六）承接查验所必需的其他资料。

第六十一条　分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。

第六十二条　建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。

物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。



第五章　物业管理服务



第六十三条　特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房产行政主管部门备案。

物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。

第六十四条　市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。

物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请；逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。

第六十五条　物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。

第六十六条　物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。

房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。

第六十七条　房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。

物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。

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